建筑工程評(píng)職論文房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量技術(shù)探討

　　摘要: 結(jié)合海寧市房產(chǎn)面積測算成果的生產(chǎn)技術(shù)水平、質(zhì)量控制水平、監(jiān)督檢查的現(xiàn)實(shí)狀況，針對(duì)房產(chǎn)面積測算成果確定其成果質(zhì)量檢驗(yàn)工作的基本原則，探討了檢驗(yàn)的程序、方法，并判定房產(chǎn)面積測算成果質(zhì)量及其是否符合相關(guān)規(guī)定。

　　關(guān)鍵詞: 房產(chǎn)面積測繪,權(quán)屬,公攤

　　隨著我國城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，住房建設(shè)與居民的住房需求強(qiáng)勁，人們對(duì)房產(chǎn)面積尤其是公攤面積的疑問比較突出，結(jié)合海寧市房產(chǎn)面積測繪成果的生產(chǎn)、質(zhì)量現(xiàn)實(shí)狀況，依據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)面積的測算、共有共用面積的分?jǐn)?、功能區(qū)域的劃定等文件和規(guī)范的要求，本文主要針對(duì)房產(chǎn)面積測算成果質(zhì)量的檢驗(yàn)研究其程序、方法，判定房屋產(chǎn)權(quán)面積測算成果質(zhì)量。房產(chǎn)面積測算成果的質(zhì)量元素包括: 房產(chǎn)面積測量精度; 測量方法、測量記錄的正確性; 房產(chǎn)面積技術(shù)依據(jù)的正確性、房屋邊長測量數(shù)據(jù)處理、非實(shí)測數(shù)據(jù)采用的正確性、合理性、共有共用面積分?jǐn)?、?jì)算的正確性、房產(chǎn)面積測算基本要件收集的完整性、有效性等。按同一技術(shù)設(shè)計(jì)要求、同一房產(chǎn)項(xiàng)目、同一測量時(shí)間段等一致性條件組成檢驗(yàn)批，確定樣本量。抽取的房產(chǎn)面積測量成果樣本應(yīng)具有代表性，檢驗(yàn)批中房屋主要為住宅樓時(shí)則應(yīng)抽取住宅樓作為檢驗(yàn)樣本; 檢驗(yàn)批中房屋主要為商住樓時(shí)則應(yīng)抽取商住樓作為檢驗(yàn)樣本; 檢驗(yàn)批中房屋主要為綜合樓時(shí)則應(yīng)抽取綜合樓作為檢驗(yàn)樣本。主要樣本資料為房產(chǎn)面積測量報(bào)告: 測量草圖、測量記錄表、測量數(shù)據(jù)平差處理表、面積計(jì)算表、計(jì)算說明及附件資料。

　　1 房產(chǎn)面積測繪檢驗(yàn)

　　1. 1 數(shù)學(xué)精度檢測

　　外業(yè)檢測過程先整體、后局部，先外后內(nèi)，測點(diǎn)兩端選取房屋的相同高度參考點(diǎn)，分層分戶實(shí)地測量，每條檢測邊長測量兩次以上，兩次檢測數(shù)據(jù)較差的符合以下要求:

　　1) 使用測距儀兩次檢測讀數(shù)之差ΔD 絕對(duì)值不大于0.005 m。檢測邊長數(shù)據(jù)平差處理后用于計(jì)算房產(chǎn)面積。

　　2)利用全站儀繪制房產(chǎn)分幅圖的所采集的房屋各角點(diǎn)數(shù)據(jù)于測距儀數(shù)據(jù)的較差不大于0.025m。在遇到房屋結(jié)構(gòu)呈圓形、橢圓形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等不規(guī)則形狀時(shí)，必須利用全站儀測量房屋實(shí)體所采集的數(shù)據(jù)。檢測數(shù)據(jù)平差處理: a. 分層逐戶繪制房屋權(quán)屬界線;b. 對(duì)邊長觀測數(shù)據(jù)進(jìn)行平差處理; c. 房屋外圍長度數(shù)據(jù)與室內(nèi)分段丈量數(shù)據(jù)較差在限差內(nèi)時(shí)，以房屋外廓數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦得到邊長平差值; d. 房產(chǎn)面積計(jì)算。采用平差處理后的檢測邊長數(shù)據(jù)，計(jì)算各房屋單元建筑面積，并經(jīng)過共有共用面積的分?jǐn)傆?jì)算得出整幢房屋的產(chǎn)權(quán)建筑面積，各功能區(qū)產(chǎn)權(quán)建筑面積，各戶型產(chǎn)權(quán)建筑面積，其他產(chǎn)權(quán)單元建筑面積。

　　3) 分?jǐn)偡椒?。根?jù)房屋功能區(qū)域劃分、各單元對(duì)共有共用面積共有共用情況，采用整體分?jǐn)偦蚨嗉?jí)分?jǐn)偡绞酵瓿?。其? a.一級(jí)分?jǐn)?。根?jù)房屋的使用功能和各共有建筑部位的服務(wù)范圍劃分若干功能區(qū)，一般按住宅、辦公、商業(yè)、地下車庫、倉庫等不同的使用功能或共有部位不相同的區(qū)域進(jìn)行劃分。各功能區(qū)域共有共用面積，按各功能區(qū)建筑面積依比例分?jǐn)?。b. 二級(jí)分?jǐn)偂Ｒ勒盏谝患?jí)分?jǐn)偟姆椒?，按各房屋單元的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?。c. 其他分?jǐn)偂７课菪枰M(jìn)一步分割時(shí)，在上一級(jí)分?jǐn)偟幕A(chǔ)上再進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。非成套房屋中的廳堂、壁柜、廚房、衛(wèi)生間等由部分房屋產(chǎn)權(quán)人共同使用的部位，有協(xié)議的，以協(xié)議為準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)?，無協(xié)議的，按建筑面積依比例分?jǐn)偂?/p>

　　4) 房產(chǎn)面積測量精度統(tǒng)計(jì)。將分類房屋產(chǎn)權(quán)面積與原成果值進(jìn)行比較，得出房產(chǎn)面積精度檢驗(yàn)結(jié)果，并進(jìn)行錯(cuò)漏分類。逐一計(jì)算符合限差規(guī)定的房產(chǎn)各單元建筑面積的數(shù)學(xué)精度。取平均值作為單位成果數(shù)學(xué)精度。

　　1. 2 觀測質(zhì)量檢查

　　對(duì)測量使用的儀器設(shè)備進(jìn)行符合性核查; 通過本項(xiàng)目測量報(bào)告及其他相關(guān)成果資料對(duì)照檢查測量方法的規(guī)范性、正確性，重點(diǎn)檢查房屋外圍的邊長測量是否完整、齊全、正確; 房屋層面、戶型、共用區(qū)間等的內(nèi)部邊長測量是否完整、齊全、正確; 檢查墻體厚度測量是否完整、齊全、正確。

　　1. 3 計(jì)算質(zhì)量檢查

　　對(duì)房產(chǎn)面積技術(shù)依據(jù)的正確性進(jìn)行核實(shí); 對(duì)照檢查樣本成果房屋邊長測量數(shù)據(jù)處理、非實(shí)測數(shù)據(jù)采用的正確性、合理性，計(jì)算全部面積、計(jì)算一半面積和不計(jì)算面積的規(guī)定執(zhí)行的正確性，共有共用面積分?jǐn)偂⒂?jì)算的正確性，分類面積數(shù)據(jù)計(jì)算的齊全性，非商用面積計(jì)算軟件驗(yàn)證的符合性。檢查成果資料應(yīng)用軟件驗(yàn)證的合法性。

　　1. 4 資料質(zhì)量檢查

　　對(duì)房產(chǎn)面積測量基本要件收集的正確性、完整性、有效性進(jìn)檢查

　　2 房產(chǎn)面積測繪成果質(zhì)量判定和結(jié)論

　　依據(jù)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)面積的抽樣、檢驗(yàn)，對(duì)樣本成果質(zhì)量進(jìn)行詳查和概查，評(píng)定全部單位成果質(zhì)量，進(jìn)而核定整個(gè)檢驗(yàn)批的成果質(zhì)量，得出檢驗(yàn)項(xiàng)目的房產(chǎn)權(quán)屬面積的測算、共有共用面積的分?jǐn)偂⒐δ軈^(qū)域的劃定等是否符合相關(guān)規(guī)定。

　　參考文獻(xiàn):

　　[1] GB/T 24356-2009，測繪成果質(zhì)量檢查與驗(yàn)收[S].

　　[2] GB/T 17986. 1-2000，房產(chǎn)測量規(guī)范( 第1 單元房產(chǎn)測量規(guī)定) [S].

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