建筑職稱論文刊發(fā)淺析我國城市土地配置演進

來源：職稱那點事作者：afeng時間：2015-07-17 17:29

　　本篇文章是由《時代建筑》發(fā)表的一篇建筑論文，(雙月刊)創(chuàng)刊于1984年，由同濟大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院主辦，國內(nèi)外公開發(fā)行，中英文雙語、彩色精印、超寬尺寸、全新版面，至2009年底出版110期，發(fā)行約200萬冊。時代建筑以繁榮建筑創(chuàng)作、增進國內(nèi)外學(xué)術(shù)交流為辦刊宗旨。

　　摘要：隨著我國社會的發(fā)展，城市化進程的不斷加快，對土地資源的需求會越來越迫切，環(huán)境的壓力也會隨之增長。能否對土地資源合理開發(fā)利用是有效的協(xié)調(diào)人口、資源、經(jīng)濟和環(huán)境關(guān)系，緩解矛盾的關(guān)鍵所在，同時對我國的城市經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。因此，各個城市發(fā)展的過程中，要堅持可持續(xù)發(fā)展原則，利用科學(xué)手段對土地市場進行管理，規(guī)范市場運作秩序，實現(xiàn)對土地資源的有效管理，促進城市的可持續(xù)發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：土地優(yōu)化;城市土地;演進與展望

　　1.我國城市土地利用現(xiàn)狀與問題

　　1.1我國城市土地利用現(xiàn)狀

　　我國的城市土地利用現(xiàn)狀令人擔憂?，F(xiàn)階段我國土地利用處于一個不斷變化、調(diào)整的時期，這與當前我國經(jīng)濟飛速發(fā)展、社會可持續(xù)發(fā)展和制度不斷深化變革是緊密相關(guān)的。從城市內(nèi)部更新來看，為改善居民居住條件而進行的大片住宅區(qū)的改造工作，為改善城區(qū)內(nèi)環(huán)境質(zhì)量而進行的污染企業(yè)外遷，騰出足夠的片區(qū)土地滿足居住方便;從城市規(guī)模不斷向外擴展看，城郊結(jié)合部的蔓延，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)的大建設(shè)發(fā)展，使得城市發(fā)展空間急劇向農(nóng)村要地、圈地。在這個過程中，城市土地利用方式也發(fā)生了根本性的變化：從土地利用制度上看，由土地的無償、無流動性、無期限的行政劃撥制度向有償、有流轉(zhuǎn)、有使用期限的使用制度轉(zhuǎn)變;從土地資源配置方式看，由計劃經(jīng)濟配置向市場配置轉(zhuǎn)變;從土地市場建設(shè)看，由協(xié)議供地出讓為主導(dǎo)更改為以公開出讓使用權(quán)方式轉(zhuǎn)變。

　　1..2當前我國城市在土地利用中存在的問題

　　1.2.1土地利用模式存在問題

　　國內(nèi)很多城市仍然實施“攤大餅”式的發(fā)展模式，大量占用郊區(qū)和農(nóng)村土地，土地浪費嚴重。平面擴張是城市化必不可少的發(fā)展需要，但是如不考慮城市內(nèi)部存量土地的盤活利用，最終會本末倒置，影響該地區(qū)的發(fā)展。因為平面多分的擴張會直接或間接地導(dǎo)致兩個明顯的不良后果：一是占用了農(nóng)用土地，使得人地矛盾更加突出，從土地和農(nóng)民的關(guān)系出發(fā)實際是人與人的關(guān)系矛盾的激化，不利于當?shù)丶w組織的穩(wěn)定;二是忽視了城區(qū)的存量土地的利用和舊城區(qū)的充分改造與開發(fā)建設(shè)，使城區(qū)的土地沒有充分底發(fā)揮資產(chǎn)作用，土地資產(chǎn)價值無法體現(xiàn)出來，也會帶來后期城區(qū)積累的閑置土地過多，如重新開發(fā)和改造，會帶來雙重壓力或者更多倍，會在同一城市形成現(xiàn)代與落后場景并存，看上去格格不入的一面。

　　1.2.2土地獲取方式存在問題

　　當前我國土地出讓多采用掛牌方式，而掛牌方式奉行“出價最高者得”的標準來確定競得人，完全靠實力來說話，在掛牌前要對每塊地進行評估，而現(xiàn)在土地市場評估的方法多采用市場比較法，而評估專業(yè)人員采用市場比較法是結(jié)合該宗地塊附近已經(jīng)出讓的或者周邊地價來確定，評估專業(yè)人員只能把該將要出讓的地塊評高或者持平，因為原有的價格擺在那了，所以出現(xiàn)地王現(xiàn)象也就不足為奇了。盡管美國現(xiàn)在經(jīng)濟處于蕭條階段，但是美國的土地招標不是以價格為主導(dǎo)，而是充分考慮競標者的規(guī)劃意圖以及對城市建設(shè)的貢獻，這是我國大多城市在土地出讓時應(yīng)學(xué)習(xí)和借鑒的。所以在確定競得者同時，價格不是唯一標準，同時要考慮多方面的因素，如周邊環(huán)境、公共利益等。

　　2.城市土地資源及其優(yōu)化配置的必要性

　　土地是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，是國民經(jīng)濟與社會發(fā)展的重要生產(chǎn)要素。中國的土地資源十分短缺，濫用和亂用土地資源的現(xiàn)象較為嚴重，正面臨著土地生態(tài)系統(tǒng)破壞、人類生存環(huán)境污染的嚴峻挑戰(zhàn)。同時，伴隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，土地資源經(jīng)濟供給的稀缺性與其社會需求的增長性之間呈失衡發(fā)展的態(tài)勢，導(dǎo)致土地資源利用的非農(nóng)化傾向及其用途間競爭的矛盾不斷加劇。土地資源配置問題就是針對土地資源經(jīng)濟供給的稀缺性以及土地利用過程中的不合理性而提出來的。“配置”是一種過程和手段，目的在于把一定的土地利用方式與土地的適宜性、社會經(jīng)濟性進行適合配比，形成合理的土地利用結(jié)構(gòu)，最大限度地提高土地資源的綜合效益。“優(yōu)化”是一種相對于不合理的土地利用問題而存在的人類期望和目標。土地資源優(yōu)化配置不僅是資源問題、經(jīng)濟問題，同時也是社會問題和生態(tài)問題。在可持續(xù)發(fā)展思想日益深入人心的今天，進行產(chǎn)業(yè)與部門間土地資源的優(yōu)化配置，并合理地組織土地利用，處理好土地利用的經(jīng)濟、社會和生態(tài)效益，當代人與后代人利益之間的關(guān)系，不僅具有重要的現(xiàn)實意義，還具有深遠的歷史意義。