建筑設(shè)計(jì)論文范文商業(yè)綜合體實(shí)踐初體驗(yàn)

　　摘 要：商業(yè)綜合體是近幾年來發(fā)展比較迅猛的一種建筑形式，該論文探討了業(yè)主、策劃師、建筑師三者之間的關(guān)系，以及如何成就一個(gè)相對(duì)比較成功的商業(yè)模式的必要條件。

　　關(guān)鍵詞：商業(yè)綜合體,前期定位,策劃,多元化

　　城市的發(fā)展重心指向哪里，必將帶來財(cái)富杠桿的傾斜。按照寧波“十一五”城市發(fā)展整體規(guī)劃思路，“中提升”戰(zhàn)略重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的東部新城、國家高新區(qū)和鎮(zhèn)海新城都將成為最具活力和商業(yè)潛力的區(qū)域，城市向東發(fā)展的大趨勢(shì)將使東北部成為最耀眼的明星板塊。

　　鎮(zhèn)海新城是寧波“中提升”戰(zhàn)略重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)區(qū)域之一，位于寧波中心城區(qū)三江片的北部，杭州灣大橋、舟山陸島大橋引線、寧波繞城高速的交匯處，是寧波中心城市接軌上海、連接舟山的重要節(jié)點(diǎn)。未來五年，政府預(yù)計(jì)投入約120億元“造城” ，在這里打造寧波中心城區(qū)北部商貿(mào)商務(wù)中心。

　　明海商業(yè)廣場處于鎮(zhèn)海南部休閑商務(wù)區(qū)核心，位置得天獨(dú)厚，大小交通通暢。地塊位于明海大道西側(cè)、西陸路南側(cè)、菜場路東側(cè)。地塊規(guī)劃性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地，規(guī)劃用地面積約16665平方米。

　　開發(fā)商最初做的很多項(xiàng)目是關(guān)于住宅的，但后來受到了國家貸款政策的調(diào)整，逼迫著很多開發(fā)商朝商業(yè)地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)并且慢慢改變投資策略和架構(gòu)，這也是目前國內(nèi)的一個(gè)大趨勢(shì)。中國的開發(fā)商動(dòng)作很快、很敏銳，現(xiàn)在很多甲方越來越清楚自己想要什么，他們能夠緊跟市場的腳步。本地塊的開發(fā)商也是基于上述原因投入到商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)代潮流中。

　　一般的甲方分三種：有一種甲方很清楚地明白要做什么東西;另外一種是完全不知道他要什么，希望我們配合他們做策劃;第三種是他們自己或者請(qǐng)專門的策劃公司做一個(gè)策劃。由于此項(xiàng)目開發(fā)商是第一次開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，作為建筑設(shè)計(jì)師的我們也是頭一遭設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，所以在整個(gè)項(xiàng)目的策劃、建筑設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)配合以及施工的過程中，變成了業(yè)主和設(shè)計(jì)師互相學(xué)習(xí)交流的一個(gè)互動(dòng)過程。

　　1 建筑師在商業(yè)綜合體前期策劃扮演的角色

　　在商業(yè)綜合體的前期策劃過程，建筑師往往會(huì)遇到一個(gè)比較尷尬的情況，不知道應(yīng)該在此過程中扮演一個(gè)什么樣的角色。因?yàn)閷?duì)于初次開發(fā)這種項(xiàng)目的甲方，他們會(huì)認(rèn)為我們應(yīng)該是這方面的行家，也想讓我們一起做策劃。遇到這樣的情況我們的回答是不能越俎代庖，因?yàn)榻?jīng)營策劃定位是一個(gè)職業(yè)的角色，有專門的公司做這方面的服務(wù)。業(yè)主一定要有深入的研究，需要請(qǐng)一個(gè)合格的商業(yè)策劃公司，全方位的拿出一個(gè)報(bào)告。策劃師會(huì)和業(yè)主說明各個(gè)業(yè)態(tài)的定位如何，那些品牌更適合這個(gè)項(xiàng)目等。

　　所以作為建筑師，我們應(yīng)做的是根據(jù)這些報(bào)告再做出判斷，然后根據(jù)每個(gè)城市地區(qū)的發(fā)展情況以及開發(fā)需求而決定。同樣是前期階段，我們的特長是發(fā)揮我們的專業(yè)設(shè)計(jì)能力，在商業(yè)定位研究的基礎(chǔ)上，為業(yè)主在最短的時(shí)間能提供一個(gè)有想象力、有說服力的設(shè)計(jì)，是看的見摸的著的，這是我們的專業(yè)服務(wù)。研究報(bào)告只是一種數(shù)據(jù)形式而已，建筑師在前期所要做的，就是把這些數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換成建筑形式，并以此來為業(yè)主展現(xiàn)出更好和更合理的項(xiàng)目開發(fā)和商務(wù)發(fā)展方向。建筑設(shè)計(jì)在綜合體設(shè)計(jì)里只是一種空間的實(shí)現(xiàn)手段，這種空間是要滿足商業(yè)行為和價(jià)值的，換言之，就是要把項(xiàng)目成功所必要的但又往往是不可見的商業(yè)需求，用有形的空間表達(dá)出來，使其商業(yè)價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)。

　　2 商業(yè)綜合體的前期定位

　　商業(yè)的定位一般由策劃公司與業(yè)主提供;但如果過于依賴目前行業(yè)里的策劃公司(個(gè)別除外)而沒有建筑師的主觀能動(dòng)性的話，你隨后會(huì)發(fā)現(xiàn)，在設(shè)計(jì)過程中發(fā)生的顛覆性結(jié)構(gòu)調(diào)整會(huì)超越你的心理承受底線的，而最后的結(jié)果往往是在耗盡所有熱情后的草草收?qǐng)?，就是大家常說的“就這么著吧” 。與此同時(shí)動(dòng)搖了業(yè)主對(duì)建筑師的信心。所以這個(gè)過程其實(shí)是以策劃公司與業(yè)主為主，建筑師為輔助的一個(gè)過程。

　　就目前來說，策劃公司在商業(yè)綜合體的開發(fā)中，不能說都是為開發(fā)商做這些市場分析。一般來說國外開發(fā)商很多都會(huì)邀請(qǐng)有專業(yè)策劃能力并且實(shí)力強(qiáng)勁的公司來做分析;但國內(nèi)的開發(fā)商更多的是自己依靠感覺定位，或者根據(jù)自己的實(shí)力來對(duì)業(yè)態(tài)做調(diào)整。比如說資金有限的，就會(huì)擴(kuò)大住宅在綜合體的比例，因?yàn)樽≌Y金回流最快。最容易做的業(yè)態(tài)是寫字樓，最難的就是做商業(yè)，而酒店的回報(bào)則是最慢的。一般來講針對(duì)這些業(yè)態(tài)的組合，實(shí)力薄弱點(diǎn)的開發(fā)商會(huì)把商業(yè)作為配套，寫字樓作為主體，然后再配點(diǎn)服務(wù)式公寓，打打擦邊球;而實(shí)力雄厚點(diǎn)的開發(fā)商，都是一棟很高端的寫字樓，加上一個(gè)高檔的酒店，再加上一個(gè)很國際化的購物中心，里面會(huì)提供不同的服務(wù)。其實(shí)綜合體的主要目的是為了滿足人們的需求，與此同時(shí)，如果能帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的商業(yè)活動(dòng)并為這地區(qū)帶來一定人氣，那是最好不過的了，也會(huì)提高開發(fā)商本身的品牌價(jià)值。

　　明海商業(yè)廣場這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)過業(yè)主和策劃公司的多番探討，及我們的傾力配合后確定了這么一個(gè)商業(yè)定位。因?yàn)榇隧?xiàng)目對(duì)于商業(yè)綜合體來說真的稱不上什么多么具有規(guī)模。在城市密度越來越高的情況下，盡量提高土地的價(jià)值，以滿足人們無盡的欲望?；谶@些情況明海商業(yè)廣場的底層商業(yè)裙房在建筑密度的限定下是整體滿鋪的，是一個(gè)大板塊。商業(yè)裙房里面綜合了有樂購超市、大地電影院、零售商鋪(餐飲、百貨等)。主體塔樓的功能是服務(wù)型公寓樓，面積40-55平方米不等。業(yè)主利潤的主要來源就是靠塔樓的服務(wù)型公寓及零售型商鋪的出售，快速的回籠資金;其次與樂購超市和大地影院簽訂15-20年的長期出租合約，以這種長久持有方式提供的租金支撐了利潤的另一部分空間。此項(xiàng)目就目前我所了解的銷售形勢(shì)還是相當(dāng)樂觀的。

　　3 創(chuàng)造多樣的商業(yè)形態(tài)，提供多元的都市生活

　　身處多樣化快節(jié)奏的現(xiàn)代都市環(huán)境之中，接受著全球化的咨詢，得益于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來的紅利，公眾的生活內(nèi)容空前的豐富，從之前相對(duì)固定單一的工作、居住兩點(diǎn)一線的基本生活需求，轉(zhuǎn)變?yōu)榻裉鞂?duì)于工作、消費(fèi)、社交、文化、居住、旅游及至歷史文脈和自然生態(tài)多元交互的都市生活方式的追求。只有融合上述多樣功能的綜合體節(jié)點(diǎn)，使各功能之間交互實(shí)現(xiàn)“化學(xué)”促進(jìn)作用，才能成為多樣人群更多頻率參與的目的地。而到訪點(diǎn)或目的地的確立能夠帶來持續(xù)并且增長的人流，促進(jìn)消費(fèi)，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展者來說，既實(shí)現(xiàn)良好的現(xiàn)金流通，又達(dá)到提升土地和物業(yè)價(jià)值的商業(yè)目的;而對(duì)于城市管理者來說，在得到持續(xù)的財(cái)政稅收，提供市民一個(gè)安居樂業(yè)的城市到訪地的同事，更進(jìn)一步的提升了城市價(jià)值和城市魅力，吸引更多資金和人力資源，保持城市競爭力的持續(xù)領(lǐng)先。當(dāng)然這個(gè)綜合體的規(guī)劃需要足夠消費(fèi)力來消化，避免巨大的浪費(fèi)。

　　商業(yè)零售是綜合體項(xiàng)目最重要的功能要素。商業(yè)零售作為貨幣物品交換社會(huì)最主要的終端，即便在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代仍具有獨(dú)特魅力。同時(shí)生活方式的創(chuàng)新為零售業(yè)不斷注入新的活力，已經(jīng)成為都市人群生活內(nèi)容必不可缺的部分。

　　商業(yè)布局在綜合體規(guī)劃中的重要性不言而喻。在消費(fèi)多元化的時(shí)代，商業(yè)零售業(yè)早已細(xì)化成諸多分類，傳統(tǒng)的售賣形式也已演變成體驗(yàn)加購物的多樣模式，個(gè)性化和參與性是商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。這就要求再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃時(shí)，要力求業(yè)態(tài)多樣混合，包括主力旗艦店和單一精品店、購物消費(fèi)和體驗(yàn)消費(fèi)的組合，包括零售業(yè)和餐飲、娛樂、健身、教育等功能的合理布局、偶發(fā)性消費(fèi)和目的性消費(fèi)的合理布局，還有不斷創(chuàng)新的商業(yè)模式，如教育機(jī)構(gòu)、網(wǎng)商實(shí)體店，都是關(guān)注城市發(fā)展的新興趨勢(shì)。

　　明海商業(yè)廣場依托得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)地段，為鎮(zhèn)海新城急速增加的消費(fèi)人群提供了一個(gè)無限便利的優(yōu)質(zhì)休閑購物場所。隨著城市的發(fā)展，以此為中心，周邊匯聚了約14個(gè)住宅小區(qū)，伴隨著這些住宅的相繼交付，將聚集各高檔次業(yè)主，他們消費(fèi)力強(qiáng)勁穩(wěn)定，將為周邊商業(yè)增添不斷的財(cái)富動(dòng)力;大學(xué)城、中科院、軟件基地等科研院所的建設(shè)，將為區(qū)域匯聚大批高新科技人才和高校消費(fèi)群體。

　　明海商業(yè)廣場的成功與否將接受這些消費(fèi)人群及市場的進(jìn)一步考驗(yàn)。

　　通過明海商業(yè)廣場的設(shè)計(jì)及驗(yàn)收過程的逐步檢驗(yàn)，我發(fā)現(xiàn)我們?cè)具€可以做很多事情，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中未經(jīng)實(shí)現(xiàn)及完善，但通過我們的思考和嘗試取得了初步商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。在未來的設(shè)計(jì)道路過程中，我們將進(jìn)一步完善豐富它。

　　參考文獻(xiàn)：

　　1. 《城市·環(huán)境·設(shè)計(jì)》，第055期

《建筑設(shè)計(jì)論文范文商業(yè)綜合體實(shí)踐初體驗(yàn)》

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