“以房養(yǎng)老”的施行障礙及對策建議

　　摘要：“以房養(yǎng)老”作為當代金融工具創(chuàng)新中的“后起之秀”，在本應大行其道的今日卻遭受冷落，沒有成為銀行金融模式的新寵，也沒有有效緩解被期望能解決的各種問題。通過分析“以房養(yǎng)老”的發(fā)展情況和施行障礙，提出了政府只能、產權制度和第三方機構三個方面的改進建議。

　　關鍵詞：以房養(yǎng)老；施行障礙；對策建議

　　一、“以房養(yǎng)老”的興起

　　“以房養(yǎng)老”是一種漸變而生的金融模式，簡而概之，它是一種新興的反向抵押貸款模式，即年長而老無所依者，通過將自己名下的房產抵押給銀行，能夠從銀行定期獲取到一筆足夠生活開銷的資金，直至老人去世。在老人去世后，房產的所有權轉移至銀行名下，銀行通過出售房產賺取利潤。這種模式本身并不復雜，因為他本身所面向的主要群體就是無所依靠的老年人，在這種簡單思維所塑造出來的工具，能夠非常直觀地將雙方的收益體現出來。老年人根據每月的收入與預計的養(yǎng)老年限，可以相當輕松地衡量自己的所得（養(yǎng)老金）與所失去（未來產權），而作為這種反向抵押貸款工具的設計者來說，其可行性也是能力之內的事情。

　　盡管“以房養(yǎng)老”并非中國首創(chuàng)，但是在2000年以后興起并開始逐漸成為議論的焦點。它的概念被不斷地在國人思維中塑造和解釋，這個事實不只是證明了一個新的社會自我改善機制的催生，更是中國傳統(tǒng)社會觀念的“大清洗”。長久缺乏宗教寄托的中國文化是非常重視實際利益和價值的，尤其是以實物為載體的利益和價值。而從一段長久的社會發(fā)展歷史過程來看，在中國民眾完整人生的成長軌跡中，農耕經濟使得大多數人保持著“守土重遷”的思維習慣，在社會尚未形成高頻率的人口流動之前，沒有其他載體比房屋更能表露財富和撫慰人心，房屋的高價值與極高的安全性是其他物品所無法比擬的。因此，“以房養(yǎng)老”的出現本身就是在挑戰(zhàn)中國人根深蒂固的觀念，首先需要顛覆著業(yè)已形成穩(wěn)定的社會流動。

　　二、“以房養(yǎng)老”的多重職能

　　“以房養(yǎng)老”的出現，并不只是金融機構簡單獲利的單方面的想法。這種模式，標的是房產，針對的是養(yǎng)老這個深水區(qū)。當前中國老齡化呈現上升趨勢，一孩政策的弊端開始凸顯，預計到2050年，中國超過60歲以上的老年人將達到30%，人口結構的改變致使整個社會的家庭結構在未來將會出現病態(tài)的倒金字塔形狀。成年人需要人均贍養(yǎng)越來越多的老年人，在難以承受過高經濟負擔的前提下，老年人開始將目光集中于養(yǎng)老金上，殊不料養(yǎng)老金也是“自身難保”，據粗略估算，2050年，中國的養(yǎng)老金達到6萬億以上，這還是基于賬面上的養(yǎng)老金得以充分利用的假設下，真實缺口可能更加龐大，或許我們可以想象到，屆時的老年人養(yǎng)老問題恐怕要變成一場困難的饑荒。家庭經濟支撐和社會保障制度的庇護都可能變得不再如從前宣傳的那樣牢固，那么老年人未來的出路究竟在哪里呢？巧妙的金融設計提供了一種新的思路，而銀行和國家鼓勵的用固定資產獲取等額的經濟流入，給缺乏依靠的老年人帶來了改善生活質量的契機?？梢哉f，“以房養(yǎng)老”所背負的社會責任是非常重大的，它既需要保證一個國家公民有尊嚴生存下來的權利，維護了社會基本的倫理道德，也在一定程度上維護了社會的穩(wěn)定，避免流民和犯罪帶來的破壞，同時還給銀行的金融創(chuàng)新增加了收益?？梢哉f，這種金融工具的出生，兼具了社會責任和盈利責任，是在中國巨大社會變化中醞釀發(fā)展起來的。

　　三、“以房養(yǎng)老”的施行障礙

　　設計是美好的，但是真要做好做大下來，并非一朝一夕的事情。既然定性為是一種新的金融工具模式，它的存在就要平衡利益和風險的關系。當前中國的“以房養(yǎng)老”實質上市一種反向抵押貸款模式，銀行按60%的評價價格每月給老年人發(fā)放養(yǎng)老款，最長達到10年期限時，貸款的老年人需要向銀行支付本金利息，或者直接將房屋所有權轉交給銀行?？紤]到中國的老年人參與“以房養(yǎng)老”的動機，一般情況下都是移交的房屋所有權。但問題是，銀行的風險并不低，這樣的結果就是大幅提高“以房養(yǎng)老”的準入門檻，一般要求老年人有用兩套住房，且抵押的房產所處地段也有較高要求，這導致了有強烈動機和需求的老年人，難以到達相應資質，望而卻步；達到了如此之高門檻的老年人，則又根本不需要如此的大費周章。

　　另外，土地政策是一大難以跨越的障礙。在國外，土地為私有產品，土地的價值與地上建筑的價值是捆綁在一起的，同增同減，通過金融包裝運作是容易施行的。而在中國，土地歸國家所有，房屋擁有者只享有房屋所有權，并不享有土地所有權。房屋的價值是逐年遞減的，而土地的價格卻不斷高漲，更甚的是，當下國家對于首批70房屋使用權的存續(xù)辦法并沒有真正做出明確的解釋，是否續(xù)費，續(xù)費多少，續(xù)費期限有多長，這些問題都沒得得到官方的權威答疑，房屋與土地的問題就變得非常復雜，運作起來比較困難和復雜，同時，“以房養(yǎng)老”模式本身就有跨年限較長的特點，參與主體難以達到相互信任。

　　四、推行“以房養(yǎng)老”的對策建議

　?。ㄒ唬┱l(fā)揮權威協(xié)調能力

　　“以房養(yǎng)老”所要解決的是國計民生問題，政府在其中的角色不能僅僅限于居中調解者，需要更多的參與進來。政府強有力的聲音，可以有效緩解各方的不信任關系。抵押房屋的老年人擔心的是房屋抵押出去后銀行是否會履行諾言，在一個比較長的時間范圍內提供穩(wěn)定的生活資金，加之老年人是社會弱勢群體，難以有效借助司法力量維護自己的權益，加劇他們內心的恐慌；銀行則主要擔心在將來房屋價值難以估計，出現大規(guī)模的貶值，另外利率的影響也是是非重要的。買賣雙方信息的不對稱造成極大的阻礙，難以給予對方較強說服力的預期的。政府的參與對于“以房養(yǎng)老”而言，將市場行為提升到了社會公信力的高度，雙方的風險在政府的強有力主導下會變小許多，較大程度提高達成合同的意愿。而政府具體的做法是，基于雙方的簽署的生效合同，強制執(zhí)行養(yǎng)老貸款的發(fā)放，專項專人負責確認款項實際分發(fā)到相應老人的相關賬戶，同時為老年人開辟便捷的司法救濟渠道，在第一時間確認合同糾紛，提供維權服務。就這一點來說，政府是完全有能力做好的。同時，鼓勵并支持成立管理反向貸款業(yè)務的專業(yè)化團隊和公司，給予可觀的政策性紅利，輔之以政府兜底的力量，分散或消化掉相關的風險損失，鼓勵更多的銀行和金融機構參與進來。由于“乙方養(yǎng)老”正處在試行的發(fā)展期，項目風險大，政府出于穩(wěn)定金融市場秩序的考慮，需要全程介入并保持重視。

　?。ǘ┩苿臃课莓a權制度改革

　　關于“以房養(yǎng)老”問題的一大焦點，就是房產價值的評估。老年人能獲得多少的養(yǎng)老款，銀行能夠賺取多少的利潤，均取決于房屋的作價。“以方養(yǎng)老”推行成功的關鍵之一在于房屋價值，而房屋價值與房地產市場的穩(wěn)定性密不可分。金融產品設計者開發(fā)“以房養(yǎng)老”是在比較穩(wěn)定的房地產市場行情基礎之上預估房屋價值，相應的回報在模型精算之下才能達到準確，倘若房地產市場行情下跌過于嚴重且難以預測，金融產品設計者的開發(fā)熱情受到打擊，不利于該新興市場的發(fā)展。在我國城鄉(xiāng)實現二元土地政策，“土地使用權”與“房屋產權”是相互獨立的，房屋產權到期的處置的法律與政策空白影響著房地產市場整體價值的衡量。此外，當前我國房地產市場處于政府嚴格控制之下，但宏觀政策調整并不能準確反映市場供需現狀，東部地區(qū)、中部地區(qū)與西部落后地區(qū)之間政策差異較大，全國各個城市的房地產政令松緊不一，部分區(qū)域的房地產市場價格虛高，泡沫較大。房地產遠期產權難以準確評估，房屋價值在未來存在大漲或大跌的可能，銀行和金融機構出于風險和利潤的考慮，不會對“以房養(yǎng)老”保持過高投入。

　　參考文獻

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　　作者劉磊

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