高級(jí)律師職稱論文范文：房地產(chǎn)管理與竣工驗(yàn)收

　　摘要：自從實(shí)施《房地產(chǎn)管理》以后，房地產(chǎn)業(yè)的管理有了一定的提高。但是現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收過(guò)程還存在部分缺陷，本文主要對(duì)該法規(guī)定的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度的缺陷，提出了相關(guān)的具體建保障議，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收過(guò)程的管理和監(jiān)督，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)質(zhì)量，確保廣大人民群眾的財(cái)產(chǎn)和生命安全。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理法,竣工驗(yàn)收,立法缺陷

　　《房地產(chǎn)管理法》是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的簡(jiǎn)稱，其中第二十六條第二款規(guī)定表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，只有在驗(yàn)收合格后才可以進(jìn)行交付使用。2007年第十屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十九次會(huì)議決定修改《房地產(chǎn)管理法》，在第一章增加了第六條規(guī)定，規(guī)定的基本內(nèi)容是：國(guó)家可以為了公共的利益，對(duì)個(gè)人和單位的房屋進(jìn)行征收，依法給予拆遷補(bǔ)償，對(duì)于個(gè)人住宅的征收，需要保障被征收人的正常居住條件。國(guó)務(wù)院對(duì)征收過(guò)程中的具體實(shí)施辦法進(jìn)行規(guī)定。2009年第十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第十次會(huì)議對(duì)《房地產(chǎn)管理法》做了部分的修改，修改后的法律條文雖然發(fā)生了部分變化，但法律的立法模式以及語(yǔ)言表述基本相同。現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款確定的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收中，還存在部分立法缺陷，還需進(jìn)一步的完善修改。

　　1、立法缺陷的主要表現(xiàn)

　　1.1法律規(guī)則的單一性

　　規(guī)則是由權(quán)威部門(mén)發(fā)布或者是社會(huì)習(xí)俗中人們行為的標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)則，然而，法律規(guī)則是人們?cè)诜缮系呢?zé)任、權(quán)利、義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)則，或者是對(duì)某種事實(shí)狀態(tài)在法律意義上的規(guī)定和指示。我國(guó)是一個(gè)法治社會(huì)，在我國(guó)，法律規(guī)則是構(gòu)成法律的主要要素，它具有最高或最終的法律效力。雖然學(xué)術(shù)界對(duì)法律規(guī)則的分類還存在一定的爭(zhēng)議，通常認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)則的調(diào)整方式、行為模式或者內(nèi)容的不同可以將其分為授權(quán)性規(guī)則、義務(wù)性規(guī)則和權(quán)利義務(wù)的符合規(guī)則。以這種分類方式對(duì)法律規(guī)則的類型進(jìn)行研究，現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》中第二十七條第二款的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)屬于義務(wù)性規(guī)則的命令規(guī)則。這種命令性規(guī)則的主要目的是對(duì)于“令行”問(wèn)題的解決，也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工，必須在驗(yàn)收合格之后，才可以進(jìn)行交付使用。然而，現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定中沒(méi)有同時(shí)規(guī)定“驗(yàn)收不合格或者未經(jīng)驗(yàn)收的項(xiàng)目，不得進(jìn)行交付使用”。由此可見(jiàn)，命令性規(guī)則的單一性不能根本的解決禁止性的問(wèn)題。從而導(dǎo)致了立法者在推動(dòng)、引導(dǎo)、規(guī)范和保障房地產(chǎn)行健全發(fā)展的嚴(yán)肅立場(chǎng)不能夠得到全面的彰顯。

　　1.2不規(guī)范的命令性規(guī)則的設(shè)計(jì)

　　在實(shí)際的立法實(shí)踐過(guò)程中，不同類型的法律規(guī)則通常都有各自的特定語(yǔ)言標(biāo)志。如在命令性規(guī)則中，常用的表述有“應(yīng)該”、“必須”、“有責(zé)任”、“有義務(wù)”等;授權(quán)性規(guī)則的法律條文中通常表述為“有權(quán)”、“可以”、“不受……干涉”、“有……自由”等;禁止性規(guī)則中的表述通常是“不得”、“嚴(yán)禁”、“禁止”等?？⒐を?yàn)收是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行所有過(guò)程的最后程序，是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的全面考核，檢查工程質(zhì)量以及設(shè)計(jì)要求是否符合相關(guān)要求，此過(guò)程是檢查安全隱患是否存在的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，同時(shí)也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵。在現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》中第二十七條第二款的法律規(guī)定需采取標(biāo)準(zhǔn)的命令性規(guī)則，加強(qiáng)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量，從而消除或者減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的安全隱患。也就是說(shuō)本應(yīng)規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工，必須在驗(yàn)收合格之后，才可以進(jìn)行交付使用。”然而卻未強(qiáng)調(diào)“必須”。在一定程度上降低了命令性規(guī)則的客觀表示效果。

　　1.3缺少責(zé)任性規(guī)定

　　我國(guó)現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》在第二十七條第二款中規(guī)定了：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，在驗(yàn)收合格后就可以進(jìn)行交付。但是并沒(méi)有對(duì)“驗(yàn)收不合格”及“未驗(yàn)收”的房屋就進(jìn)行交付使用的行為，并沒(méi)有做出相關(guān)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任、該如何處理。由此可見(jiàn)。法律規(guī)則的要素存在不完整性。我們都知道，法律規(guī)則必須具備假定、行為模式、法律后果三個(gè)基本要素，才能夠有力的對(duì)相應(yīng)的社會(huì)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整。但《房地產(chǎn)管理法》的第六章的立法規(guī)定中，僅從第六十四條至第七十一條規(guī)定了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一系列法律責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反了本法第二十七條第二款規(guī)定，并未對(duì)需要承擔(dān)的法律責(zé)任做出相應(yīng)的規(guī)定。這種現(xiàn)象導(dǎo)致了違反房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工之后必須在驗(yàn)收合格后才可以進(jìn)行交付使用命令性規(guī)則缺失法律責(zé)任，與《房地產(chǎn)管理法》的立法定位不相協(xié)調(diào)。

　　1.4和建筑法合同規(guī)定不協(xié)調(diào)

　　第八屆全國(guó)人大常務(wù)委員通過(guò)的《中華人民共和國(guó)建筑法》，簡(jiǎn)稱《建筑法》，其中的第二款規(guī)定:““建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”此法律規(guī)則不是單一的命令性規(guī)則的立法模式，而是采用“命令性規(guī)則+禁止性規(guī)則”的復(fù)合型立法模式。1999年第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過(guò)的《中華人民共和國(guó)合同法》第二百七十九條規(guī)定：“建設(shè)工程竣工后，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)根據(jù)施工圖紙及說(shuō)明書(shū)、國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)范和質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)按照約定支付價(jià)款：未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”這種立法模式是“命令性規(guī)則+禁止性規(guī)則”，不同于現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款的單一立法模式。由此可見(jiàn)，現(xiàn)行的《房地產(chǎn)管理法》與《合同法》、《建筑法》具有不協(xié)調(diào)的立法規(guī)定，對(duì)法律體系內(nèi)部的和諧建設(shè)有著嚴(yán)重的影響。

　　2、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度的建議

　　對(duì)于《房地產(chǎn)管理法》中第二十七條第二款的立法模式進(jìn)行改變，由原來(lái)的單一型命令性規(guī)則修改為“命令性規(guī)則+禁止性規(guī)則”的復(fù)合型法律規(guī)則。將法律規(guī)則的內(nèi)容改為“令行禁止”，而不再是“令行”。以鮮明的旗幟表明立法者的嚴(yán)肅立場(chǎng)，徹底的對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的質(zhì)量通病進(jìn)行解決，保障廣大人民群眾的財(cái)產(chǎn)和生命安全。在《房地產(chǎn)管理法》的第二十七條第二款中，增加“必須”和“未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。該規(guī)定的前半部分用“必須”表示，屬于命令性規(guī)則;后半部分用“不得”進(jìn)行表述，屬于禁止性規(guī)則。從而形成《房地產(chǎn)管理法》和《合同法》、《建筑法》相協(xié)調(diào)的法律體系，確保了法律體系內(nèi)部建設(shè)的和諧。在《房地產(chǎn)管理法》的第六章增設(shè)法律責(zé)任后果的條款，使法律規(guī)則的邏輯結(jié)構(gòu)進(jìn)一步完善。加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量通病的法律制裁力度和行政執(zhí)法力度，促進(jìn)法律強(qiáng)制效果的提高。

　　對(duì)《房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》進(jìn)行修改，使其和《房地產(chǎn)管理法》保持一致的立法規(guī)定。將《房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第十七條第一款的內(nèi)容修改為：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，必須經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”在對(duì)部分法律條例的修改過(guò)程中，在原法律基礎(chǔ)的相應(yīng)位置加上“必須”，以示對(duì)法律內(nèi)容的強(qiáng)調(diào)，確保執(zhí)法力度。

　　結(jié)束語(yǔ)：

　　通過(guò)上文對(duì)房地產(chǎn)管理與竣工驗(yàn)收法律保障的分析，為《房地產(chǎn)管理法》提供了相關(guān)建議，促進(jìn)了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的提高，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供創(chuàng)造更好的條件。

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