經(jīng)濟職稱論文發(fā)表房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的關(guān)系

　　一、引言

　　近年來某些地區(qū)房價飆升，催生了樓市巨大的泡沫，增加了國民經(jīng)濟全局的系統(tǒng)性風(fēng)險，給宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定埋下嚴重的隱患。從2003年至今，央行出臺了一系列調(diào)控政策，幾次上調(diào)存貸款基準利率和存款準備金率、取消住房貸款優(yōu)惠利率、提高住房貸款的最低首付比例和個人住房公積金貸款利率來控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，平抑被投資、投機炒高的房價。隨著各項貨幣政策的實施，盡管房價飛漲的勢頭有所抑制，但是北京、上海、深圳等地區(qū)的房價依然高位運行。

　　房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，資金需求大、周期長，其發(fā)展離不開金融體系的支持。金融市場上貨幣資金的寬松程度，影響著房地產(chǎn)市場的景氣狀況。所以，貨幣政策是調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要手段和措施。然而，樓市新政策出臺后，市場成交量持續(xù)萎縮，但房價依然堅挺，市場觀望氣氛濃厚，貨幣政策對房價的調(diào)控能力也逐漸成為眾多專家學(xué)者討論的焦點。本文將通過對2007-2010年全國房價變化進行實證分析來探討貨幣政策對房價的調(diào)控效果。

　　二、文獻綜述

　　貨幣政策是央行宏觀經(jīng)濟調(diào)控的政策措施，央行運用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場主要表現(xiàn)在兩個方面：一是運用一般性貨幣政策工具，即運用通行的三大貨幣政策工具間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量，由貨幣供應(yīng)量的變化影響進入房地產(chǎn)市場的資金總量，進而影響房價。在我國，利率成為主要貨幣政策工具，即通過提高或降低利率改變貨幣市場和資本市場上各種金融工具的機會成本以作為政策信號改變投資者的未來預(yù)期來影響房價。二是運用選擇性貨幣政策工具——不動產(chǎn)信用控制，即規(guī)定貸款的最高限額、貸款的最長期限和首付的最低金額，通過主體限定和比例限制，對進入房地產(chǎn)市場的信貸資金供給規(guī)模進行限制。

　　國內(nèi)學(xué)者關(guān)于貨幣政策對房地產(chǎn)價格影響的研究主要集中于利率和貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響研究。由于研究時期和研究方法的不一，盡管大部分學(xué)者肯定了貨幣政策對房地產(chǎn)價格具有影響作用，但是對利率和貨幣供應(yīng)量對房價的影響程度卻出現(xiàn)了結(jié)論相左的情況。

　　劉艷麗(2011)從趨勢水平和波動水平兩個視角出發(fā)，對我國貨幣政策調(diào)控房價的有效性進行實證檢驗。她認為，差別化信貸政策和貨幣供應(yīng)量可以在長期趨勢水平上調(diào)控房價，但利率不能有效調(diào)控房價。在房價短期波動調(diào)控中，必須將總量調(diào)控、供給和需求結(jié)構(gòu)調(diào)控全面結(jié)合起來，否則貨幣政策無法有效調(diào)控房價。

　　俞康澤、余澤庭(2007)認為，貨幣政策變量與房價指數(shù)有著長期穩(wěn)定的關(guān)系，可以通過貨幣供應(yīng)量與利率的調(diào)節(jié)來調(diào)控房價。但是，貨幣政策對房價調(diào)控能力有限，且貨幣政策對房價的影響存在3-4個月的滯后期。相對而言，利率工具要優(yōu)于貨幣數(shù)量工具，利率政策的效應(yīng)隨著時間的推延將逐漸顯現(xiàn)。

　　陳淮和鄭翔(2005)剖析了央行2004年利率調(diào)整的宏觀經(jīng)濟背景，從房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)金融發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響等5個方面，分析了利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。

　　劉雪梅認為，利率上升不能抑制房價上漲。李雅靜、楊毅研究了利率和貨幣供應(yīng)量對我國房地產(chǎn)價格的影響，結(jié)果表明，這兩個變量對房地產(chǎn)價格的影響在短期和長期內(nèi)存在正相關(guān)，但影響不顯著。

　　聶學(xué)峰、劉傳哲運用Granger因果關(guān)系檢驗和協(xié)整分析等計量方法實證分析了我國貨幣政策影響房地產(chǎn)價格的效應(yīng)，結(jié)果表明，貨幣政策能夠影響房地產(chǎn)價格，貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響比利率更顯著。

　　美國的次貸危機驗證了貨幣政策對房地產(chǎn)發(fā)展的巨大影響。例如貨幣政策寬松，貸款利率低，貨幣供應(yīng)量大等，則能促進房地產(chǎn)業(yè)繁榮，刺激房價上漲。然而，這一政策如果持續(xù)時間過長，則會導(dǎo)致投機活動嚴重，房價過高，形成泡沫。政策一旦轉(zhuǎn)向，泡沫破裂，房地產(chǎn)市場將面臨崩潰，同時拖累金融體系，造成金融危機甚至經(jīng)濟危機?？梢姡泿耪邔τ诜康禺a(chǎn)市場的影響巨大。

　　三、貨幣政策與我國房價的實證分析

　　(一)變量與樣本數(shù)據(jù)

　　本文選取法定存款準備金率(RD)作為貨幣供應(yīng)量工具的代表指標，選取一年期貸款基準利率(R)作為利率工具的代表指標，選取全國房屋銷售價格指數(shù)(HP)代表全國房價的變動，對貨幣政策調(diào)控房價的有效性進行實證檢驗。本文主要以貨幣政策變量與房價的關(guān)系為基礎(chǔ)構(gòu)建了如下多元線性回歸模型：

　　Ln=(HP)=α+β1·Ln(RD)+β2·Ln(R)+(μ)

　　其中，u是隨機干擾項，表示其他影響被解釋變量的因素。

　　由于從2007年以來央行頻繁調(diào)整法定存款準備金率和基準利率等貨幣政策工具，以及考慮到數(shù)據(jù)的可得性及代表性，本文所有變量均采用自2007年1月至2010年12月的數(shù)據(jù)。為了消除個別極值的影響以及可能存在的易方差現(xiàn)象，使數(shù)據(jù)具有平穩(wěn)性，模型對上述3個變量進行對數(shù)變換，采取對數(shù)模型。數(shù)據(jù)根據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)、國研網(wǎng)、人民銀行網(wǎng)站的相關(guān)數(shù)據(jù)整理計算得出。

　　(二)數(shù)據(jù)結(jié)果分析

　　運用EViews軟件，得到的模型結(jié)果如下：

　　∴Ln=(HP)=3.754+0.443Ln(RD)-0.236·Ln(R)+0.956AR(1)

　　從上述實證結(jié)果的主要指標來看，一方面，模型的R2為80.8%，說明解釋變量與被解釋變量的擬合優(yōu)度較高，D.W值為2.128，說明該模型消除了自相關(guān)的影響;另一方面，各自變量概率均小于0.05，說明均通過了T檢驗，各自變量統(tǒng)計結(jié)果顯著。由于本文模型各變量均取了采取對數(shù)形式，因此回歸系數(shù)即表現(xiàn)為彈性系數(shù)。

　　第一，利率政策對房價影響為負相關(guān)，即利率上升，對房價有抑制作用。實證結(jié)果中，利率的回歸系數(shù)為-0.236，說明利率每提高1%，房價則下降0.236%，影響力度不大。在我國，2007年由于房價攀升，央行不斷上調(diào)貸款基準利率，希望控制不斷膨脹的房地產(chǎn)需求，從而降低房價;而在2008年9月后，受全球性的金融危機影響，房價走低，央行又不斷下調(diào)貸款基準利率，刺激房地產(chǎn)行業(yè)增長。但提高房貸利率并未能明顯降低房價，而降低房貸利率則導(dǎo)致房價瘋漲?？梢?，利率政策并未能達到預(yù)期效果。

　　第二，存款準備金率政策控制房價效果失靈。本文實證模型中存款準備金率系數(shù)為+0.443，表明2007-2010年期間全國房價與存款準備金率同升同降，希望通過存款準備金率的調(diào)整來影響貨幣供應(yīng)量從而調(diào)控房價的目標并沒有實現(xiàn)，這說明了存款準備金率政策的失靈。

　　盡管我國貨幣政策對房價調(diào)控有一定程度的影響，但調(diào)控能力有限，對房價的調(diào)控并沒有達到預(yù)期目標。從實際經(jīng)驗來看，部分貨幣政策的警示性作用遠遠大于其純粹經(jīng)濟上的作用，對房價上漲的抑制作用在短期內(nèi)不明顯。相對而言，利率政策要優(yōu)于法定存款準備金率政策。

　　貨幣政策調(diào)控房價的效果有限的原因是多方面的，不僅有貨幣政策本身的原因，還與我國房地產(chǎn)市場本身有關(guān)。一是貨幣政策存在時滯性，貨幣政策調(diào)控房價的實施需要經(jīng)過眾多路徑，從制定到產(chǎn)生效果，一般存在3-4個月的滯后期，因此，效果并不能馬上顯現(xiàn)。二是引導(dǎo)房價回落的宏觀經(jīng)濟政策的關(guān)鍵在于調(diào)節(jié)需求和供給。貨幣政策是雙刃劍，在抑制需求的同時，也減少了供給，而房價的上升或下降，主要取決于二者的力量對比。相對來說，開發(fā)商是優(yōu)勢方，他們可以通過提高房價來轉(zhuǎn)嫁由于貨幣政策調(diào)整而多產(chǎn)生的成本，從而促進樓市繼續(xù)上漲。三是隨著我國城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)市場需求旺盛，有效供給相對不足，土地資源稀缺和升值空間加大，土地的升值預(yù)期高漲，提高了居民對房價持續(xù)上漲的心理預(yù)期，推動房價不斷上漲。四是我國房價上漲存在明顯的地域特征，針對房價波動的貨幣政策力度難以把握。在我國，以北京、上海、廣州等為代表的一線沿海城市的房價漲勢遠遠高于中西部地區(qū)，房價上漲是區(qū)域性，而貨幣政策的影響卻是全國性的，導(dǎo)致了貨幣政策調(diào)控房價的力度難以把握。貨幣政策調(diào)控力度的不確定性降低了我國貨幣政策調(diào)控房價的效果。

　　四、結(jié)束語

　　為實現(xiàn)貨幣政策目標，應(yīng)科學(xué)完整地進行貨幣政策工具選擇和組合，利率、貨幣供應(yīng)量、差別化信貸等政策需要多管齊下，才能發(fā)揮出貨幣政策調(diào)控房價的協(xié)同效應(yīng)。同時，貨幣政策的調(diào)整必須保持一定程度的政策連續(xù)性，以處理好經(jīng)濟發(fā)展與通脹預(yù)期的關(guān)系。另外，抑制房地產(chǎn)過快增長不僅僅只依靠貨幣政策。除了貨幣政策之外，還需要有土地政策、稅收政策、信貸政策和金融政策等方面的共同努力，才能對我國房地產(chǎn)價格的過快增長起到應(yīng)有的調(diào)控作用。


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