房地產(chǎn)論文發(fā)表淺議商品房“偷面積”現(xiàn)象

　　摘要：少數(shù)開發(fā)商利用政策的漏洞，采取各種各樣的手段達(dá)到實(shí)際使用面積比原先申報(bào)的規(guī)劃面積大很多的目的，而這種“偷面積”的現(xiàn)象將會帶來一系列的問題。本文列舉了幾種典型的“偷面積”現(xiàn)象，而政府有關(guān)部門也正在對“偷面積”現(xiàn)象和行為逐步進(jìn)行限制和規(guī)范，盡量予以杜絕。

　　關(guān)鍵詞：商品房,“偷面積”

　　隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市建設(shè)規(guī)模不斷加大,房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中所占比重也越來越大,城市住宅需求一年比一年旺盛，其中商品房施工面積﹑商品房竣工面積﹑商品房銷售建筑面積均逐年增長。在商品房交易中，業(yè)主與開發(fā)商之間因?yàn)槊娣e測算產(chǎn)生了不少矛盾。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)測繪管理，規(guī)范房地產(chǎn)測繪行為，保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，我國相繼出臺了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》﹑《房地產(chǎn)測繪管理辦法》及國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》等一系列關(guān)于商品房測繪的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，同時(shí)國家與之相關(guān)的部委及各省市也出臺了商品房測繪實(shí)施細(xì)則或暫行規(guī)定。通過采取以上措施解決許多商品房測繪上的問題，化解了開發(fā)商與業(yè)主的矛盾，使雙方根據(jù)法律法規(guī)來保障自己的權(quán)益。

　　但在最近的商品房市場又出現(xiàn)了一種新的現(xiàn)象，就是開發(fā)企業(yè)利用相關(guān)政策的漏洞，采取“偷面積”的手段來使房子有更高的賣價(jià)，獲取更多的利益。

　　那么，什么叫“偷面積”?是偷了誰的面積?

　　偷面積大概就是開發(fā)商在向政府規(guī)劃部門上報(bào)建筑規(guī)方案后，利用規(guī)劃政策的漏洞，通過各種方式達(dá)到最終實(shí)際使用面積比原先申報(bào)的規(guī)劃面積大很多的情況。例如一個(gè)普通的戶型，在住戶入住后，可以通過搭蓋樓板加建更多的使用面積，這個(gè)加建可以在住戶做家裝時(shí)完成，通行的做法是由住戶自己承擔(dān)加建的安全風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)可以加建的面積，就是在方案設(shè)計(jì)階段就構(gòu)思好了的，是預(yù)設(shè)的、是“偷”來的。偷來的面積因?yàn)閷儆谘b修得來的，不在需要繳交地價(jià)和交易稅的建筑面積之列，所以，購房者是歡迎的。對于開發(fā)商來說，偷來的面積可以因其實(shí)用性而大大促進(jìn)銷售，在土地值錢、鋼筋水泥不那么值錢的現(xiàn)階段，偷面積就對提高每戶的售價(jià)很有利。

　　從理論上說，因?yàn)橥得娣e的手段的存在，幾乎可以讓房價(jià)上漲插上自由的翅膀。比如，一套100平米的房子、每平米賣10000元，如果偷來30平米，那么對購房者宣布實(shí)際價(jià)格時(shí)，就成了10000除以1.3，為7692元每平米，大大提高了購房者的接受能力，刺激成交。

　　由于開發(fā)企業(yè)采用偷面積的手段的各式各樣，在這里筆者總結(jié)一下工作中遇到的情況和開發(fā)企業(yè)采取怎樣的方式來利用政策的漏洞的。

　　1 陽臺

　　把陽臺面積變成房間是時(shí)下一種非常常見的戶型設(shè)計(jì)。這一戶型的出現(xiàn)是由于“70/90”政策，為了滿足規(guī)劃的要求，很多樓盤必須開發(fā)設(shè)計(jì)出建筑面積在90平方米以下的套型，如果想設(shè)計(jì)套型建筑面積90平方米的3房單位，必須通過“偷”面積來實(shí)現(xiàn)。

　　實(shí)例1：某精裝修樓盤，在前期實(shí)地測繪時(shí)還是陽臺，等通過改造﹑裝修后交付時(shí)已經(jīng)變?yōu)樘變?nèi)，根本看不出陽臺影子。

　　實(shí)例2：某樓盤全部陽臺設(shè)計(jì)時(shí)沒有頂蓋，交付時(shí)另外加裝頂蓋。

　　根據(jù)《南京市房產(chǎn)面積測算規(guī)則》實(shí)例1中的陽臺只能計(jì)算為一半面積，實(shí)例2中的陽臺因?yàn)闊o頂蓋而不計(jì)算面積。

　　2、入戶花園

　　由于入戶花園只計(jì)一半建筑面積，通過做大入戶花園面積可以偷到很大面積，甚至能“偷”出一個(gè)房間!還有一種室內(nèi)花園的設(shè)計(jì)是可以變成房間的。如河西某樓盤的“N+1”戶型，其中一個(gè)房間就是由入戶花園改成的，該入戶花園與一個(gè)房間沒有太大區(qū)別，只是房間的窗戶位置變成一個(gè)玻璃推拉門。

　　3 、平臺花園

　　不少樓盤都有樓下裙樓商業(yè)樓上住宅的設(shè)計(jì)，第一層住宅外往往有一個(gè)大平臺，不少開發(fā)商都會把平臺送給該層住戶使用，有時(shí)候一套80平方米的戶型，可以送出上百平方米的大平臺，這種戶型極受買家歡迎。根據(jù)現(xiàn)在的規(guī)定這種大平臺是不計(jì)算面積。

　　4、 架空層、連廊

　　本市某樓盤聲稱建筑面積119平方米的戶型能設(shè)計(jì)出130平方米以上的使用空間，一套建筑面積230平方米的戶型能送90多平方米的使用空間。

　　該樓盤119平方米的單位是四房三衛(wèi)設(shè)計(jì)，每個(gè)房間面積都超過10平方米，主人房不僅有衛(wèi)生間更有衣帽間，這是建筑面積119平方米的單位絕不可能做到的。根據(jù)規(guī)劃核準(zhǔn)圖，發(fā)現(xiàn)該戶型整個(gè)主人房連衛(wèi)生間和衣帽間近30平方米的面積都是“偷”回來的。原來主人房的空間屬于兩棟樓宇之間的架空層，開發(fā)商將之封閉起來，做成主人套房，供業(yè)主使用。

　　5 、花池、空調(diào)擋板

　　本市某樓盤，除了把一個(gè)內(nèi)陽臺改成房間的“N+1”設(shè)計(jì)，客廳外的內(nèi)陽臺面積也是“偷”來的。從內(nèi)陽臺一米高的實(shí)墻護(hù)欄往外看，陽臺外還有一塊沒有任何護(hù)欄的水泥板。售樓人員說：“這里算是花池，不算面積的，交樓后你把現(xiàn)在的陽臺護(hù)欄打掉，在花池外裝個(gè)窗戶，就能變成一間小房了。”另一個(gè)也可以變成房間的陽臺外面也有類似的花池設(shè)計(jì)，打掉擋板就能變成一間面積較大的房間。這樣不到100平方米的戶型就變成四房設(shè)計(jì)了。

　　6 、飄窗臺

　　目前大部分飄窗臺只要高度不超過2.2米都不算面積。開發(fā)商也喜歡利用飄窗臺來“偷”面積。本市某樓盤每個(gè)房間的飄窗臺都是從地面搭出一個(gè)向外延伸的窗臺，窗臺不加高，與地面水平，窗戶高度控制在2.2米以下，以上部分用墻體封住，這樣飄窗臺面積可以直接成為房間面積使用，完全不算面積。

　　7、 小復(fù)式

　　小復(fù)式單位也是很常見的“偷”面積做法，樓盤設(shè)計(jì)出層高5米左右的套型，可以改裝成小戶型，買一層送一層。有的樓盤設(shè)計(jì)出高層高的單位，讓買家自行搭建閣樓，有的更直接搭好閣樓連裝修一起送，只要第二層的層高低于2.2米，就不算面積。

　　8、 上空

　　在規(guī)劃圖紙上設(shè)計(jì)為上空的地方，開發(fā)商利用后期裝修的名義重新鋪上樓板，開發(fā)商利用這種手段又多出一間，而且還不計(jì)算面積。本市某樓盤每套房屋設(shè)計(jì)都有上空，在實(shí)地測繪時(shí)此處樓板還沒有鋪上，但鋼筋已經(jīng)預(yù)留，很明顯是為偷面積而準(zhǔn)備的。根椐現(xiàn)有的測繪辦法只能根據(jù)規(guī)劃圖紙按上空認(rèn)定，不計(jì)算面積。

　　9、 設(shè)備平臺

　　在規(guī)劃圖紙上設(shè)計(jì)為設(shè)備平臺的地方，按目前測算規(guī)則是不計(jì)算面積的。同樣是本市的樓盤測繪人員在現(xiàn)場實(shí)測時(shí)發(fā)現(xiàn)在圖紙上為設(shè)備平臺的地方已經(jīng)變成了房間，可笑的是開發(fā)商為了混淆概念，居然不惜工本用磚把這間房封住，由于沒有門能進(jìn)入這間房間，而現(xiàn)行的測量規(guī)范對此類情況又沒有具體規(guī)定，最后還是按設(shè)備平臺處理。

　　除了以上方式開發(fā)商還采用贈送半地下室、地下室，共享梯廳等名義增加有效使用面積，一些建筑戶型的策劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)是從偷面積上下功夫,偷面積(贈送面積)已經(jīng)是公開的事實(shí)，偷面積已經(jīng)是一種有效的競爭手段。

　　表面上看，這是一個(gè)多贏局面：開發(fā)商受益、購房者受益。那么，是誰受損?又會產(chǎn)生怎樣的問題?

　　首先開發(fā)商獲取土地是通過競拍的方式，開發(fā)商在競拍時(shí)往往根椐政府規(guī)定的容積率等指標(biāo)來測算地價(jià)，如果采用“偷面積”的方式可以在規(guī)定的容積率下“偷”出更多的可使用面積，就使的開發(fā)商敢于喊高價(jià)抬高地價(jià)，而這些又反映到房價(jià)中最終由購房者買單。

　　其次開發(fā)商通過“偷面積”的方式增加了可使用面積，根據(jù)現(xiàn)有的測算規(guī)則這些面積不能計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積，而現(xiàn)在是以建筑面積計(jì)算單價(jià)，這使得有“偷面積”的樓盤單價(jià)上高于周邊樓盤，知情者清楚的是贈送的“面積”可以攤低房價(jià)，而不知情的人可能就以為房價(jià)已經(jīng)上升。從政府的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看，房價(jià)也確實(shí)是上升了，實(shí)際上這虛增的房價(jià)是個(gè)誤導(dǎo)信息，而房價(jià)的虛增會對樓市產(chǎn)生又要漲價(jià)的預(yù)期，使購房者盲目跟進(jìn)。

　　然后開發(fā)商這一部分‘偷’出來的建筑面積，沒有土地成本、沒有報(bào)規(guī)、報(bào)建、前期等費(fèi)用，不會產(chǎn)生相應(yīng)的稅費(fèi)，這就會使地方政府損失了一部分稅費(fèi)收入，當(dāng)然免了地價(jià)和稅費(fèi)最終損害的還是公眾利益。

　　另外開發(fā)商用此方法‘偷’出來建筑面積是未獲得規(guī)劃局的批準(zhǔn)，屬于違章建筑。由于此規(guī)劃項(xiàng)目的實(shí)際建筑使用面積超過規(guī)劃批準(zhǔn)面積，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際容積率大大提高，原本開闊的公共空間受到擠壓，購房者本身的權(quán)益受到的侵害。目前已經(jīng)有購房者意識到此類問題并把開發(fā)商告上法院來維護(hù)自己的權(quán)益。

　　最后在房屋測繪、發(fā)證上帶來麻煩，由于現(xiàn)場已經(jīng)裝修與規(guī)劃圖紙已經(jīng)不一樣，在認(rèn)定上容易產(chǎn)生錯誤。當(dāng)房屋轉(zhuǎn)移時(shí)購房者會認(rèn)為是房屋測量有誤，對測繪發(fā)證部門產(chǎn)生誤會。

　　目前政府有關(guān)部門已認(rèn)識到開發(fā)商通過“偷面積”的方式帶來的危害，相關(guān)部門已經(jīng)發(fā)布了有關(guān)規(guī)定對目前市場盛行的“偷面積”行為進(jìn)行了限制和規(guī)范,以后開發(fā)商再想通過“偷面積”的行為來鉆政策的空子已經(jīng)不太可能。

　　參考文獻(xiàn)

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　　2.寧房管(2006)235號文《南京市房產(chǎn)面積測算規(guī)則》。

《房地產(chǎn)論文發(fā)表淺議商品房“偷面積”現(xiàn)象》

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