房產(chǎn)職稱論文發(fā)表中商品房銷售事宜

　　論文摘要　商品房預(yù)售合同備案登記與預(yù)告登記都是在商品房買賣合同簽訂之后物權(quán)取得之前的登記。在實(shí)務(wù)中，常有買受方混淆這二者。事實(shí)上，盡管二者存在一定的銜接，但在性質(zhì)、效力等方面存在很大的區(qū)別。在實(shí)務(wù)操作中，應(yīng)該區(qū)分出這兩種登記制度的功能，根據(jù)預(yù)售合同登記備案制度的制定初衷，明確其立法價(jià)值，充分發(fā)揮其作用。

 

　　論文關(guān)鍵詞　預(yù)售合同備案登記　預(yù)告登記　商品房預(yù)售

 

　　一、商品房預(yù)售合同備案登記效力與立法意義

 

　　(一)商品房預(yù)售合同備案登記的效力

 

　　自1995年《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售合同登記備案以來(lái)，從國(guó)家到各個(gè)地方，相關(guān)的規(guī)定層出不窮。1995年施行、2007年進(jìn)行修正《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第二款確立了商品房預(yù)售合同登記備案制度：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。”除此之外，1998年國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理?xiàng)l例》、1994年建設(shè)部頒布并于2004年修訂的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中，都有關(guān)于商品房預(yù)售合同登記備案的條款，規(guī)定了預(yù)售方進(jìn)行合同備案登記的義務(wù)、時(shí)間及辦理登記備案手續(xù)的行政機(jī)關(guān)。但是對(duì)于預(yù)售合同登記備案制度的效力,上述國(guó)家及部門立法并沒(méi)有具體說(shuō)明。

 

　　僅從商品房預(yù)售合同登記相關(guān)規(guī)定的文字表述上看，法條采用的是“登記備案”一詞。但是在我國(guó)，不同類型的備案制度有不同的性質(zhì)和效力，學(xué)界對(duì)此也有爭(zhēng)議。豍因此，這些規(guī)定并不能明確該登記備案對(duì)合同效力的影響，能否對(duì)抗第三人等問(wèn)題。由此也導(dǎo)致了對(duì)其效力及性質(zhì)的爭(zhēng)議。

 

　　2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。”由此表明，預(yù)售合同登記備案不影響買賣合同的效力。對(duì)未經(jīng)登記的商品房預(yù)售合同，只要符合法律的生效要件，同樣可以認(rèn)定為有效。但對(duì)于經(jīng)過(guò)登記的商品房預(yù)售合同，是否能夠?qū)沟谌?，仍存在的?zhēng)議。

 

　　直至2011年《全國(guó)全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第16條規(guī)定：“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買賣合同成立時(shí)間，應(yīng)綜合考慮合同在主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時(shí)間等。”這一會(huì)議紀(jì)要明確了司法部門對(duì)商品房預(yù)售合同備案登記效力的態(tài)度，即其不具有物權(quán)性質(zhì)，不能夠?qū)股埔獾谌?。?jīng)過(guò)登記的合同效力甚至不及對(duì)房屋的合法占有。

 

　　(二)商品發(fā)預(yù)售合同備案登記制度設(shè)立的意義

 

　　從法律規(guī)定看，預(yù)售合同登記備案制度的立法目的并不明確。但根據(jù)法條規(guī)定中采用的“備案登記”一詞，可以推斷進(jìn)行預(yù)售合同登記的是要便于主管部門將預(yù)售合同記錄在案從而掌握情況。盡管上位立法并未明確該制度的立法目的，但在一些相應(yīng)的政策法規(guī)中有所提及，例如《?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局關(guān)于實(shí)行商品房買賣合同網(wǎng)上簽約和備案確認(rèn)管理工作的通知》就明確了進(jìn)行商品房買賣合同備案確認(rèn)的目的是“為進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，維護(hù)商品房買賣雙方的合法權(quán)益，提高商品房交易信息的透明度、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

 

　　結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)關(guān)于預(yù)售合同登記備案制度的效力，我們可以看出，對(duì)商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記備案的制度設(shè)立目的主要是出于行政機(jī)關(guān)對(duì)商品房交易的管理監(jiān)督的需要。通過(guò)設(shè)立該制度，讓政府了解掌握商品房預(yù)售的相關(guān)情況。

 

　　綜合分析關(guān)于預(yù)售合同登記備案的相關(guān)法律法規(guī)及有些地方的立法、政策，該制度在一定程度上可以阻止預(yù)售方一房二賣，保護(hù)買受方的合同權(quán)益。例如?？谑械南嚓P(guān)政策要求，“簽訂商品房買賣合同的房屋，要憑已經(jīng)備案確認(rèn)的《?？谑猩唐贩抠I賣合同》辦理預(yù)告登記、房屋抵押權(quán)登記、房屋權(quán)屬登記等業(yè)務(wù)”。同時(shí)海南省《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范商品房買賣合同備案注銷變更工作的通知》也要求，“房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)不得辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”這在一定程度上就可以保護(hù)簽約人的利益。根據(jù)這些政策，如果預(yù)售方將房屋賣給備案合同以外的第三人，第三人將無(wú)法辦理房屋權(quán)屬登記，從而無(wú)法真正取得房屋的產(chǎn)權(quán)。

 

　　但事實(shí)上，受到這一制度自身效力的限制，預(yù)售合同登記備案制度在保護(hù)預(yù)售合同當(dāng)事人的權(quán)利這一問(wèn)題上基本發(fā)揮不了任何功能。在實(shí)務(wù)中，就存在預(yù)售方與甲簽訂了商品房預(yù)售合同并進(jìn)行登記備案，之后又與乙簽訂商品房買賣合同并且讓乙入住該房屋。在這種情況下，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，特別是最高院的會(huì)議紀(jì)要，首先應(yīng)保護(hù)乙的權(quán)利，則此時(shí)甲只能向預(yù)售方主張違約責(zé)任。對(duì)于甲而言，預(yù)售合同登記基本上起不到保護(hù)其權(quán)利的作用;對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，只要沒(méi)有進(jìn)行預(yù)告登記，就可以與第三人簽訂房屋買賣合同;對(duì)于第三人而言，只要證明自己“善意”并占有房屋即可獲得優(yōu)先權(quán)，并最終取得房屋所有權(quán)。

 

　　二、我國(guó)商品房買賣預(yù)告登記的性質(zhì)與效力

 

　　由于預(yù)售商品房的買受人簽訂合同之后并不能當(dāng)即實(shí)際取得房屋的所有權(quán)，其債權(quán)生效后到物權(quán)的實(shí)際獲得有一定的期間間隔。因此，也就增加了合同實(shí)際履行的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是預(yù)售方可能出現(xiàn)“一房二賣、多賣”，與多家買受人簽訂商品房買賣合同。而合同的備案登記，從制度設(shè)置上，并不具有對(duì)抗第三人的效力。在這種背景下，一種能夠使合同債權(quán)物權(quán)化的制度應(yīng)運(yùn)而生，《物權(quán)法》第二十條確立了房屋買賣預(yù)告登記：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”建設(shè)部2008年7月起施行的《房屋登記辦法》第六十八條關(guān)于預(yù)告登記后處分登記房屋的規(guī)定實(shí)際上就是這一規(guī)定的細(xì)化延伸。

 

　　關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，學(xué)界尚存在一定的爭(zhēng)議。有準(zhǔn)物權(quán)說(shuō)，認(rèn)為預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán);物權(quán)債權(quán)化說(shuō)，認(rèn)為預(yù)告登記是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)實(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利;兼具物權(quán)與債權(quán)性質(zhì)說(shuō)，認(rèn)為預(yù)告登記介于債權(quán)與物權(quán)之間豐。筆者認(rèn)為，事實(shí)上預(yù)告登記是對(duì)債權(quán)進(jìn)行登記，通過(guò)賦予請(qǐng)求權(quán)對(duì)抗第三人的效力來(lái)保護(hù)債權(quán)人的利益，并不能使登記權(quán)利人產(chǎn)生對(duì)物的支配力。因此，從本質(zhì)上看，預(yù)告登記的權(quán)利仍是債權(quán)，只是具有一定的物權(quán)性質(zhì)。

 

　　而經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的權(quán)利的效力，根據(jù)民法理論和各國(guó)有關(guān)預(yù)告登記的立法，有保全權(quán)利的效力、保全順位的效力、破產(chǎn)保護(hù)效力(滿足效力)。豑根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》第二十條僅規(guī)定了預(yù)告登記具有保全效力，對(duì)其他幾種效力未作規(guī)定。而且，根據(jù)法條的表述，并不是說(shuō)，進(jìn)行預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不能處分改不動(dòng)產(chǎn)，而是“處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。根據(jù)物權(quán)的區(qū)分原則，如果預(yù)售方擅自將房屋出賣給第三人，第三人的債權(quán)仍是可以受到保護(hù)的。

 

　　三、預(yù)告登記與預(yù)售合同登記制度之比較

 

　　預(yù)告登記制度的設(shè)立，在商品房預(yù)售買賣合同這種債權(quán)與物權(quán)實(shí)際取得間隔較長(zhǎng)的合同形式中，能夠有效的保護(hù)購(gòu)房者的期待物權(quán)利益。但由于預(yù)售合同登記與預(yù)告登記都是在商品房買賣合同簽訂之后物權(quán)取得之前的登記，在實(shí)務(wù)中，存在著一些買受方混淆這二者的情況。

 

　　(一)二者的區(qū)別

 

　　首先，二者的性質(zhì)不同。商品房預(yù)售合同登記備案屬于公法調(diào)整的范疇，是行政機(jī)關(guān)對(duì)商品房預(yù)售的一種行政管理手段，是國(guó)家運(yùn)用公權(quán)力對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控、監(jiān)督管理的一種舉措。而對(duì)于預(yù)告登記，盡管其性質(zhì)在學(xué)理上仍存有爭(zhēng)議，但對(duì)于其屬于私法范疇的制度這是毫無(wú)疑義的。

 

　　其次，二者的效力不同。商品房預(yù)售合同登記備案是行政機(jī)關(guān)對(duì)商品房預(yù)售的一種行政管理手段，只是確認(rèn)、記錄合同的存在，對(duì)合同本身的民事效力不產(chǎn)生任何影響，也不具有公示公信力，不產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力。而從法律的規(guī)定可以看出，預(yù)告登記制度非常明確保護(hù)登記權(quán)利人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，使登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)的排他效力，能夠?qū)沟谌?。即能夠有效的阻卻登記權(quán)利人以外的其他人對(duì)登記房屋進(jìn)行處分，基本可以保證權(quán)利人預(yù)期的物權(quán)能夠得以實(shí)現(xiàn)。

 

　　再次，是否強(qiáng)制不同。如前所述，商品房預(yù)售合同登記屬于公法調(diào)整范疇，相應(yīng)的，進(jìn)行合同登記是預(yù)售方的必須要履行的具有行政意義的義務(wù)。而商品房預(yù)告登記是當(dāng)事人對(duì)自己民事權(quán)利的一種保護(hù)措施，一般可由當(dāng)事人選擇適用。盡管有些地方為了規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，公權(quán)力延伸到這一領(lǐng)域，出臺(tái)了相關(guān)政策要求預(yù)售方應(yīng)該進(jìn)行預(yù)告登記，例如《?？谑蟹慨a(chǎn)管理局關(guān)于預(yù)購(gòu)商品房屋預(yù)告登記有關(guān)問(wèn)題的通知》(海房字(2007)132號(hào)文)有規(guī)定預(yù)售人除了應(yīng)該將預(yù)售合同進(jìn)行網(wǎng)上即時(shí)備案外，還應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)申請(qǐng)預(yù)告登記。但是，上位法規(guī)并沒(méi)有關(guān)于預(yù)告登記的強(qiáng)制性規(guī)定，這些政策也不能從根本上改變當(dāng)事人進(jìn)行預(yù)告登記的自愿自主性。

 

　　(二)商品房預(yù)售合同登記制度與預(yù)告登記制度的銜接

 

　　建設(shè)部2008年7月起施行的《房屋登記辦法》第70條規(guī)定，申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記應(yīng)提交的材料中，包含了已登記備案的商品房預(yù)售合同。這實(shí)際上就是要求進(jìn)行預(yù)告登記的前提是對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行備案登記。

 

　　四、完善商品房預(yù)售合同登記制度與預(yù)告登記制度

 

　　在法律實(shí)務(wù)操作中，應(yīng)該區(qū)分出這兩種登記制度的功能，根據(jù)預(yù)售合同登記備案制度的制定初衷，明確其立法價(jià)值，充分發(fā)揮其作用。尤其是應(yīng)該讓購(gòu)房者充分知曉這兩種制度的區(qū)別。這兩種制度在商品房預(yù)售階段并存，雖然是發(fā)揮著不同的功能，而且也共同起著維護(hù)商品房交易市場(chǎng)秩序的作用，但是事實(shí)上，如前所述，由于購(gòu)房者并不了解相關(guān)的法律規(guī)定，不少購(gòu)房者并不能正確區(qū)分這兩者的區(qū)別，認(rèn)為預(yù)售合同備案登記具有對(duì)抗第三人的效力，或是將其與預(yù)告登記相混淆。

 

　　同時(shí)，對(duì)于預(yù)售方未進(jìn)行預(yù)售商品房登記是只有書(shū)面表述上的“應(yīng)該”卻沒(méi)有落到實(shí)處的有力的懲罰措施。如果不進(jìn)行預(yù)售合同登記備案，相關(guān)的法規(guī)、政策并沒(méi)有明確的處罰措施。而且根據(jù)一些地方政策，如果預(yù)售方不進(jìn)行預(yù)告登記，買受人可以自行申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)告登記，卻沒(méi)有規(guī)定如果預(yù)售方未進(jìn)行合同備案時(shí)，買方是否能自行進(jìn)行備案。如果不規(guī)定清楚買方可以自行進(jìn)行合同備案，根據(jù)進(jìn)行預(yù)告登記需要具有合同備案的要求，如果賣方不進(jìn)行合同備案，買方也很難申請(qǐng)預(yù)告登記，到頭來(lái)，買方在保護(hù)自己的權(quán)利時(shí)還是顯得十分被動(dòng)。立法不僅應(yīng)該明確對(duì)未按規(guī)定進(jìn)行登記的預(yù)售方的法律責(zé)任，更應(yīng)該明確買方的權(quán)利和救濟(jì)途徑。

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