我國(guó)房地產(chǎn)稅收新改革要點(diǎn)

　　文章是一篇稅收類論文，主要講述了我國(guó)房地產(chǎn)稅收調(diào)控存在問題及其解決對(duì)策要點(diǎn)事項(xiàng)等。本文選自：《稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)》,《稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)》主要發(fā)表財(cái)經(jīng)類學(xué)術(shù)論文，重點(diǎn)探討社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的稅收及經(jīng)濟(jì)理論問題。

　　摘要：多年來我國(guó)房地產(chǎn)稅收方面的難度就一直困擾著國(guó)家政府以及稅款征收部門，同時(shí)由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，一旦國(guó)家沒有做好宏觀調(diào)控，那么非常容易導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)失控，經(jīng)濟(jì)泡沫問題加劇，進(jìn)而所引發(fā)一系列的經(jīng)濟(jì)問題與社會(huì)問題，不僅社會(huì)穩(wěn)定會(huì)受到影響，國(guó)家經(jīng)濟(jì)也必然受到重創(chuàng)，因此充分發(fā)揮收稅的杠桿作用，科學(xué)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題，是非常必要的，也是非常迫切的

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅收,稅收應(yīng)用,稅收論文

　　一、房地產(chǎn)稅概述

　　房地產(chǎn)稅作為國(guó)家稅款的重要形式之一，其具有一下特征：

　　1.國(guó)家性

　　房地產(chǎn)稅是國(guó)家行為，與國(guó)家利益緊密相連，國(guó)家的房地產(chǎn)稅行為是通過稅務(wù)機(jī)關(guān)以及相關(guān)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)的。土地作為國(guó)家資源，能夠帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益，同樣也只有國(guó)家才有權(quán)利去支配，去使用。

　　2.法定性

　　稅與法不可分離。“因法設(shè)稅，依法治稅”是稅收法律化的基本要求。離開了法律的規(guī)定，稅收這樣一個(gè)社會(huì)財(cái)富再分配的活動(dòng)便失去了其應(yīng)有的基礎(chǔ)和保障，也無法真實(shí)發(fā)揮其功能，實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。作為專門用以調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng)域的房地產(chǎn)稅收，當(dāng)然也無法離開法律規(guī)定這一前提條件而任意行為。

　　3.規(guī)范性

　　房地產(chǎn)稅收工作是一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的工作，無論是由國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，還是通過受委托的國(guó)家房地產(chǎn)行政管理部門來進(jìn)行，其行為必須遵守國(guó)家的法律規(guī)范，不可任意妄為。

　　二、針對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)稅收的問題分析

　　我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的火爆是人們有目共睹的，由于國(guó)家經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴以及我國(guó)過于快速的人口增長(zhǎng)，都是助長(zhǎng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展行情的催化劑，但是在房地產(chǎn)行業(yè)眾多光環(huán)之下，稅款征稅調(diào)控問題卻一直困擾著我們，同時(shí)也制約了房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，具體分析如下：

　　1.房地產(chǎn)稅收種類繁瑣，監(jiān)督難度大

　　目前，我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收種類一種超過10種以上，這樣的現(xiàn)狀實(shí)際上與客觀要求是完全不符了，已經(jīng)超過了實(shí)際征收的水平。在這樣的背景下，我國(guó)的稅費(fèi)體制過于復(fù)雜，并且監(jiān)管征收也出現(xiàn)了交叉的現(xiàn)象。因此而導(dǎo)致的稅費(fèi)征收麻煩越來越多，阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)稅收調(diào)控作用的發(fā)揮。另外過多的房地產(chǎn)稅種必然會(huì)造成征收上的重復(fù)性，加之土地出讓價(jià)格不斷增加，房產(chǎn)企業(yè)成本也隨之提升，這些最終轉(zhuǎn)移到買房者一方，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠獲得更多的盈利，采用一些手段逃稅、漏稅，這已經(jīng)成為了一個(gè)普遍存在的現(xiàn)象，這些都為稅收征管帶來了巨大難度。

　　2.中小房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)過重，房地產(chǎn)稅收持有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)比重不合理

　　從目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的現(xiàn)象來看，重流轉(zhuǎn)、輕持有的現(xiàn)象是最為顯著的特點(diǎn)。在這樣的形勢(shì)下，一旦房地產(chǎn)進(jìn)行買賣，并出售，那么稅費(fèi)比重就會(huì)增加，各種稅收費(fèi)用也會(huì)同時(shí)產(chǎn)生。尤其是對(duì)于我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅負(fù)的壓力非常大。但是在房地產(chǎn)保有方面的稅負(fù)則相對(duì)較輕，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)稅收對(duì)交易稅方面的調(diào)控力度比較大，但是在一些非經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)稅收上的調(diào)控力度則不夠，也無法控制購(gòu)買多處高價(jià)位住宅的現(xiàn)象，住房供需關(guān)系與結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期處于失調(diào)的狀態(tài)。這是因?yàn)檫@種流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中稅負(fù)過高的問題，嚴(yán)重的制約了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，同時(shí)也導(dǎo)致很多中小企業(yè)為了生存就會(huì)想方設(shè)法逃避稅收，為稅款的征收與調(diào)控帶來了巨大難度。

　　3.房地產(chǎn)稅收不合理，稅收征管困難加劇

　　首先我國(guó)在房地產(chǎn)稅收的依據(jù)方面就存在很多不合理問題，必須缺乏完善的房地產(chǎn)評(píng)估制度，操作上缺乏規(guī)范性，房地產(chǎn)評(píng)估稅種繁瑣等等，這些都為房地產(chǎn)稅收調(diào)控增加了難度。然后，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售款稅金的會(huì)計(jì)處理方面與會(huì)計(jì)費(fèi)用配比原則之間也存在很多不匹配的問題，尤其是在房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了變更的環(huán)境下，這樣的情況使得稅款數(shù)目無法得到有效確認(rèn)，由于房地產(chǎn)稅費(fèi)繳納實(shí)在前期進(jìn)行，因此就占用了企業(yè)一部分資金，很多企業(yè)也因此出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的問題，阻礙了其正常運(yùn)營(yíng)。

　　三、我國(guó)房地產(chǎn)稅收完善的有效措施

　　1.合并房地產(chǎn)稅種，開征不動(dòng)產(chǎn)稅

　　為了可以緩解我國(guó)房地產(chǎn)稅款征收因稅種繁瑣而導(dǎo)致的種種難題，首先開展稅種的合并是必要的?？梢詫⒎慨a(chǎn)稅、土地使用稅等費(fèi)用定為不動(dòng)產(chǎn)稅。這樣可以將房屋、土地等地上建筑都作為納稅的依據(jù)，并增加了房地產(chǎn)稅收的征收范圍，明確了征收對(duì)象，并且通過這樣的方式也可以有效改善稅收重流轉(zhuǎn)、輕持有的問題。

　　具體來說持有環(huán)節(jié)征收范圍應(yīng)該包括非普通住宅，這樣那些個(gè)人所持有的非營(yíng)業(yè)性住房稅費(fèi)就得以征收，這其中還包括城鄉(xiāng)房產(chǎn)與土地以及經(jīng)濟(jì)組織的房產(chǎn)等。另外從不動(dòng)產(chǎn)類型來看，應(yīng)該制定不同類型房產(chǎn)的稅費(fèi)，比如，如果是個(gè)人房產(chǎn)，可以采用超額累進(jìn)稅率制。而開征的不動(dòng)產(chǎn)稅，根據(jù)分稅制財(cái)政的政策，應(yīng)對(duì)稅收權(quán)限進(jìn)行下放，按照省級(jí)政府制定的不動(dòng)產(chǎn)稅收政策，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況，縣級(jí)政府可以選擇適用的稅率，培育地方的房地產(chǎn)稅收。 　　2.開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅和設(shè)立土地年租金制度

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不均衡，存在著大量閑置的土地和房產(chǎn)，造成了資源的浪費(fèi)。很多房產(chǎn)的囤積的目的就是投資，攪亂了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。為此，開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅能夠抑制房產(chǎn)的投資行為，降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅方面應(yīng)設(shè)立土地年租金制度，這樣才能有效降低房產(chǎn)的開發(fā)成本，降低房?jī)r(jià)。

　　3.改變預(yù)收賬款會(huì)計(jì)處理方法

　　房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)在每月根據(jù)預(yù)收款確認(rèn)稅金，及時(shí)申報(bào)，在計(jì)提稅金時(shí)在會(huì)計(jì)上作為借記遞延稅款，在收入實(shí)現(xiàn)時(shí)統(tǒng)一向稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。這樣就能夠有效提高房地產(chǎn)稅收監(jiān)管和征收，也保證了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動(dòng)現(xiàn)金。

　　4.完善房地產(chǎn)稅收法律體系

　　為了加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收調(diào)控的功能，應(yīng)加強(qiáng)我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律體系的建設(shè)，制定一部專門的適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)稅收法律，從而統(tǒng)領(lǐng)各單行稅法。并針對(duì)房地產(chǎn)稅征收規(guī)章制度及暫行條例進(jìn)行補(bǔ)充、完善及改進(jìn)，從而形成一套完善的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律體系。這樣為房地產(chǎn)稅收提供法律的保證。

　　5.推行營(yíng)改增政策，提升我國(guó)稅收的科學(xué)性

　　全面開展“營(yíng)改增”制度，不但能夠使我國(guó)的稅收體制進(jìn)一步完善，同時(shí)對(duì)稅收管理方面也具有非常巨大現(xiàn)實(shí)意義，由于我國(guó)在這個(gè)方面的漏洞很多，增值稅的實(shí)施，避免了稅收重復(fù)的現(xiàn)象，增值稅可以幫助企業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，能有占有不敗之地，但是增值稅的這種制度，也需要具有一定的前提條件，那就是要以寬廣的稅收為前提，這樣才能夠有效得以實(shí)施和推廣。除此之外，增值稅以及營(yíng)業(yè)稅兩種制度同時(shí)進(jìn)行，也產(chǎn)生了很多弊病，在市場(chǎng)進(jìn)行形式愈發(fā)多元化的前提下，商品化服務(wù)也越來越多，因此，逐步將增值稅代替營(yíng)業(yè)稅，是非常必要的。

　　一部分的大型企業(yè)，在實(shí)施增值稅之后，能夠在很大程度上減少稅收負(fù)擔(dān)，降低稅收成本，從而提高其經(jīng)濟(jì)收益，這樣非常有利于企業(yè)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展。但是，也有一部分企業(yè)因?yàn)樵鲋刀惖某霈F(xiàn)，使得氣稅收負(fù)擔(dān)加劇，那么為了能夠有效的平衡這個(gè)問題，我國(guó)政府部門則需要，積極的進(jìn)行考察，全面掌握實(shí)際情況，從而發(fā)揮出協(xié)調(diào)和優(yōu)化的作用，為我國(guó)企業(yè)的發(fā)展，提供更好的支持和展現(xiàn)自己的平臺(tái)。營(yíng)改增中在可抵扣進(jìn)項(xiàng)方面存在一些不足，為了能夠彌補(bǔ)這些不足，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的財(cái)務(wù)人員在小項(xiàng)目中，不能夠近些年個(gè)增值稅抵扣，其次要全面提高企業(yè)內(nèi)部所有員工對(duì)于增值稅的認(rèn)識(shí)，進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)講座，訓(xùn)練相關(guān)的管理者以及財(cái)務(wù)人員全面掌握營(yíng)改增的相關(guān)規(guī)定內(nèi)容，通過提高成本構(gòu)架的可抵扣比例來實(shí)現(xiàn)對(duì)于營(yíng)改增中進(jìn)項(xiàng)中存在的不足。

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