房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險控制

　　摘要：隨著社會的迅速發(fā)展，不斷頒布的財政寬松政策使房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為支柱型產(chǎn)業(yè)。但成長往往伴隨著危機，由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)時間長資金回收期長，從事該行業(yè)的人員對經(jīng)營風(fēng)險的研究不夠透徹，風(fēng)險的防范對策也不夠科學(xué)合理，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)存在重大的負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險。本論文以碧桂園控股有限公司為例，分析該公司負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險的成因，提出了針對該公司風(fēng)險防范的措施。

　　關(guān)鍵詞：經(jīng)營分險；負(fù)債經(jīng)營；風(fēng)險防范

　　一、碧桂園股份負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險控制不力的原因

　　1．負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險控制意識不足

　　碧桂園控股有限公司的部分高層認(rèn)為，房地產(chǎn)與國家宏觀經(jīng)濟形勢密切相關(guān)，政府一定不會讓房地產(chǎn)行業(yè)隕落。因此，公司的項目計劃和財務(wù)預(yù)算中沒有過多考慮項目風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，而造成沒有系統(tǒng)性風(fēng)險管理措施現(xiàn)象的根本原因是公司沒有形成風(fēng)險管理文化。處于公司經(jīng)營流程關(guān)鍵點的員工無法正確識別風(fēng)險，從而導(dǎo)致更多的營運流程風(fēng)險。該公司根據(jù)歷史財務(wù)信息和經(jīng)營情況制定業(yè)務(wù)計劃，聘請的專業(yè)分析公司對中國經(jīng)濟形勢較為樂觀，導(dǎo)致決策層高估消費者的購買欲望和支付能力。房地產(chǎn)行業(yè)對政策變化非常敏感，再加上政府的宏觀調(diào)控政策難以預(yù)測，一些政策對房地產(chǎn)行業(yè)造成的損失是不可避免的。

　　碧桂園的模式以負(fù)債經(jīng)營為主，凈現(xiàn)金流量連續(xù)三年非常不穩(wěn)定，這進一步減少了公司持有的貨幣數(shù)量。緊張的資本鏈無法應(yīng)對突發(fā)事件，公司面臨無資金可用的風(fēng)險。管理層對行業(yè)前景的過度自信導(dǎo)致實施了一些更加激進的商業(yè)策略，這些策略忽視了負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險的規(guī)避。公司將銷售任務(wù)分解到各項目部門，并根據(jù)銷售情況確定績效獎勵，這使得各項目部門經(jīng)理放松了對內(nèi)部控制的執(zhí)行力度，以完成銷售目標(biāo)作為主要的考核指標(biāo)。此外，每位員工的獎金都與銷售業(yè)績相關(guān)，再加上無人監(jiān)督的分工，導(dǎo)致員工對自己責(zé)任定位的混亂。公司信貸部門也降低了審批門檻，對于那些無法償還貸款的購買者，也允許他們抵押貸款購買房屋。銀行信用記錄不佳的買家無法在分期付款的后期階段按時支付房屋費用，加上公司人員對房款催收的不重視，導(dǎo)致大額應(yīng)收款項無法收回。

　　以績效為導(dǎo)向的企業(yè)薪酬體系對碧桂園控股有限公司的其他內(nèi)部控制系統(tǒng)造成了很大的影響。以績效為主和忽視風(fēng)險管理的企業(yè)文化使員工無法意識到他們是企業(yè)經(jīng)營政策的執(zhí)行者，而且更難以識別他們職位的風(fēng)險點。碧桂園控股有限公司缺乏風(fēng)險識別和溝通機制，其負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險難以控制。

　　2．對負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險預(yù)警與反饋存在不足

　　碧桂園控股有限公司體量大，部門多，現(xiàn)存的風(fēng)險預(yù)警與分析信息系統(tǒng)難以應(yīng)對巨大的信息量并對其進行反饋。加上躍進式的發(fā)展削弱了公司對各部門的管理，如果公司無法及時獲得分散在各區(qū)域的各類信息，將導(dǎo)致公司對風(fēng)險的識別和應(yīng)對出現(xiàn)滯后性。各部門為了維持日常的經(jīng)營承擔(dān)了大部分的風(fēng)險分析和風(fēng)險預(yù)警任務(wù)。由于地域差異，各分部面對的外部環(huán)境也不同，部門反饋的數(shù)據(jù)也是短期量化的財務(wù)指標(biāo)分析，常常忽略非財務(wù)指標(biāo)的風(fēng)險分析。這容易使公司在整合各部門的各類信息后難以正確分析出問題的原因，這將導(dǎo)致公司的未來經(jīng)營計劃和資金利用出現(xiàn)偏差。公司整體的預(yù)警有效性和準(zhǔn)確性不僅需要各部門及時反饋各類信息，還需要強力有效的預(yù)警體系規(guī)范公司各部門的行為。

　　3．企業(yè)負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險控制方法落后

　　碧桂園控股有限公司在日常文化管理中沒有強化員工的整體意識和公司價值觀，碧桂園以業(yè)績和大規(guī)模發(fā)展為導(dǎo)向的控制模式存在不足，從公司的部門管理可以看出這個問題。各項目部以業(yè)績和規(guī)模為指標(biāo)希望不斷借入更多的資金投入在建工程，沒有仔細(xì)考慮自身的償還能力。這些行為使公司總體負(fù)債增加，劇增的短期負(fù)債不僅增加了費用支出，也引發(fā)了資本結(jié)構(gòu)的不合理性。以績效為導(dǎo)向的內(nèi)部控制讓企業(yè)各項目部容易從自身利益考慮，這種單兵作戰(zhàn)的經(jīng)營環(huán)境影響了企業(yè)真實能力的發(fā)揮。在公司中，許多員工認(rèn)為風(fēng)險管理是管理層的事情，而管理層認(rèn)為風(fēng)險識別和控制任務(wù)是財務(wù)部門分內(nèi)的工作。各部門忽視自身的各類信息對于風(fēng)險管理的價值，未將有效信息反饋給財務(wù)部門，這將導(dǎo)致財務(wù)部門在項目規(guī)劃和制訂計劃時無法正確理解企業(yè)當(dāng)前狀況，無法制定出適合企業(yè)發(fā)展的計劃。

　　二、提高碧桂園股份負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險控制力的對策

　　1.重視宏觀環(huán)境及政策的變化

　　國家對房地產(chǎn)行業(yè)的重視是社會有目共睹的，這是因為房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的上下游行業(yè)特別廣，其景氣程度會影響中國整體的宏觀經(jīng)濟形勢。為了穩(wěn)定經(jīng)濟的活力，國家會通過調(diào)整銀行利率、各種稅率或者改變政策來調(diào)整房地產(chǎn)市場。這些宏觀調(diào)控會傳導(dǎo)到市場進而影響借貸利率和消費者購買力，使碧桂園的投資規(guī)模、戰(zhàn)略方向和資金鏈也受影響。

　　在“房子是用來住的，不是用來炒的”的基調(diào)影響下，政府明確房地產(chǎn)調(diào)控不放松，加快住房基礎(chǔ)性制度建設(shè)的政策。對此，碧桂園必須調(diào)整在建項目的規(guī)劃，必須更注重實用性住房，通過增加保障性住房的開發(fā)來打開新的市場。目前市場上讓消費者滿意的保障房很少，且保障房占市場比例非常低，增加保障性住房的開發(fā)不僅能提高公司的銷售量，還可獲得政府的財政補貼。

　　2.提高企業(yè)全員的風(fēng)險意識

　　碧桂園高層如果對中國房地產(chǎn)行業(yè)過于自信，不重視對風(fēng)險的分析和規(guī)避，就會讓整個企業(yè)的文化缺少風(fēng)險預(yù)防意識，會導(dǎo)致風(fēng)險控制系統(tǒng)出現(xiàn)漏洞，出現(xiàn)一系列潛在風(fēng)險。而且風(fēng)險的分析和控制不僅僅在于專門的人員，還在于碧桂園各部門所有員工的身上。對各部門和各崗位工作人員進行培訓(xùn)，說明風(fēng)險控制的必要性，并讓員工在發(fā)現(xiàn)風(fēng)險后及時傳遞風(fēng)險信息，這樣才能應(yīng)對碧桂園面臨的復(fù)雜多變的風(fēng)險環(huán)境。在設(shè)置專門部門對風(fēng)險進行防范和規(guī)避的前提下，再在每個部門內(nèi)部設(shè)置專門的風(fēng)險分析人員，分析和傳遞風(fēng)險信息，再設(shè)置風(fēng)險控制專業(yè)人員對各部門進行日常監(jiān)督，排除潛在的各種負(fù)債經(jīng)營風(fēng)險。

　　3.實施全過程風(fēng)險管理

　　風(fēng)險控制委員會根據(jù)企業(yè)目前的經(jīng)營情況和對未來的市場判斷提出風(fēng)險預(yù)警方向給風(fēng)險預(yù)警部門，風(fēng)險預(yù)警部門接受后設(shè)置今年的任務(wù)并成立信息收集小組和實施對策小組。專門信息收集人員人員收集各部門的初始信息和特殊信息后交由信息收集小組，小組分析出相應(yīng)風(fēng)險潛在點后匯報至風(fēng)險預(yù)警部門。部門根據(jù)問題討論出風(fēng)險應(yīng)對措施后下達(dá)給實施對策小組，對策實施人員就措施與各部門進行對接，保證措施落實到位，并監(jiān)督年度任務(wù)完成情況。在過程中兩小組就各自的情況持續(xù)反饋給風(fēng)險預(yù)警部門，風(fēng)險預(yù)警部門在年度總結(jié)后提交報告給風(fēng)險控制委員會，由委員會確定是否完成指標(biāo)。

　　作者金迦勒

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